住宅ローン控除と住宅取得資金贈与を上手に使って得しよう！

住宅ローン控除については、一軒家やマンションを購入された方にはおなじみのものではないでしょうか？

また、親から住宅取得資金を贈与してもらうということもよくある話だと思います。

これらを活用するときに損をすることがないように、以下の記事をまとめました。

記事を読んでいただき、住宅ローン控除と住宅資金贈与に関する理解を深めて頂けますと幸いです。

住宅ローン控除

控除額について

日本国内において住宅ローン等により住宅の新築、取得、増改築等をします。

そして、その新築等の工事が完了してから６か月以内にその住宅に居住します。

その場合に、居住した年分以後１０年間にわたり、各年分の所得税から以下の式により計算した金額の控除を受けることができます。

一般住宅の場合は、以下のように年末残高限度額が決められています。

ここで、特定取得とは、住宅取得等に係る対価の額または費用の額が新消費税率（８％または10%）により課税されている場合をいいます。

消費税の税率引上げ時の経過措置として５％により課税されている場合や、個人間売買により消費税が課されていない場合は、「上記以外」に該当します。

中古住宅を購入する場合は仲介会社があるとしても、結局売買契約を結ぶのは元々住んでいた方とになります。

この場合当然個人間の売買になり、年末の住宅ローン残高の限度が2,000万円になりますので、注意しましょう。

具体例で上の表の意味を考えてみます。

特定取得に当たる場合で、年末の住宅ローン残高が4,000万円であるとします。

その場合の所得税控除額は、4,000万円×1% = 40万円　です。

次に特定取得に当たる場合で、年末の住宅ローン残高が5,000万円であるとします。

表にあるように年末の住宅ローン残高の限度が4,000万円なので、所得税控除額は、4,000万円×1% = 40万円になります。

住民税からの控除

住宅ローン控除の適用を受けたものの、その年分の所得税から引ききれなかった控除額があったとします。

その場合は一定額を限度として、引ききれなかった控除額を翌年度の住民税から控除することができます。

なお、住民税からの控除を受けるために手続きを行う必要はありません。

特定増改築等住宅借入金等特別控除

バリアフリー改修工事をした場合

控除額の計算

特定個人が、住宅ローンにより一定のバリアフリー改修工事（高齢者等居住改修工事等）を含む増改築等を行った

場合には、次の算式により計算した金額を、居住した年分以後５年間の各年分の所得税から控除することができます。

対象となる増改築等と費用の額

対象となる増改築等は国土交通省が定めています。

その定めに基づき建築士、指定確認検査期間、登録性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任法人が増改築等工事証明書により証明したものとされています。

また、増改築等に要した費用の額は、増改築等工事証明書において確認することができます。

住宅ローン控除との併用は不可

この規定は、増改築等について10年の住宅ローン控除の適用を受ける場合には、適用を受けることができません。

省エネ改修工事をした場合

控除額の計算

個人が、住宅ローンにより一定の省エネ改修工事（特定断熱改修工事等又は断熱改修工事等）を含む増改築等を行った場合には、次の算式により計算した金額を、居住した年分以後５年間の各年分の所得税から控除することができます。

対象となる増改築等と費用の額

ここはバリアフリー改修工事と同様に証明書を入手する必要があります。

同居対応改修工事をした場合

控除額の計算

個人が、住宅ローンにより一定の同居対応改修工事（特定多数世帯改修工事等）を含む増改築等を行った場合には、次の算式により計算した金額を、居住した年分以後５年間の各年分の所得税から控除することができます。

対象となる増改築等と費用の額

ここはバリアフリー改修工事と同様に証明書を入手する必要があります。

住宅に係る給付金・補助金等

すまい給付金

給付される金額

住宅を取得し、居住した人に対して、給付基礎額に住宅の持分割合を乗じた金額がすまい給付金として現金で支給されます。

給付基礎額は、住宅の取得時に適用された消費税率と、住宅取得者の都道府県民税の所得割額の金額に応じて変わります。

• 交付を受けている住民税の納税通知書
• 特別徴収額の通知書
• 市区町村が発行する課税証明書

３番目にある課税証明書は市役所に行けば発行してもらえるので、よくわからなければ、市役所に行きましょう。

消費税率10％の場合は以下のようになります。

実施期間

すまい給付金制度は、消費税率の引き上げられた平成26年4月以降に引き渡された住宅から、平成33年12月までに引渡しされ入居が完了した住宅を対象に実施しています。

対象者

すまい給付金は、住宅を取得し、その住宅に居住している人が対象です。

住宅ローン利用者も現金取得者も対象になります。

しかし、現金で住宅を取得した場合は、年齢が50歳以上（住宅の引き渡しを受けた年の12月31日時点での年齢）の人に限定されています。

対象となる住宅

新築住宅も中古住宅も対象となります。

ただし、住宅の質に関する一定の要件を満たした住宅であることが必要です。

また、増税後の消費税率により取得した方の負担軽減のための制度です。

そのため、消費税５％で取得した住宅や、中古住宅を個人間で売買したことにより消費税が課されていない住宅は対象外です。

申請期限

すまい給付金の申請期限は、住宅の引き渡しを受けてから1年以内（現在は、1年3か月に延長）です。

申請をすると、約1.5か月から2か月程度で現金が振り込まれます。

ZEH補助金

ZEHとは

「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の省略です。

高断熱化と高効率設備により省エネルギーを実現したうえで、太陽光発電等によってエネルギーを創ります。

そして、年間に消費する正味のエネルギー量が概ねゼロとなる住宅のことをいいます。

要するに電力について自給自足で生活するということです。

補助金の額

交付要件を満たす住宅に対し、次の補助金が支給されます。

なお、ZEH補助金は、国からの他の補助金と併用できません。

対象者

住宅の新築、新築建売住宅の購入を予定している方と、既存戸建住宅の所有者でZEH仕様への改修を予定している方です。

対象となる住宅

申請者が常時居住する住宅で、ZEHの定義を満たす住宅として、エネルギー消費量を抑えることができ、太陽光発電システム等の再生可能エネルギーシステムを導入した住宅であることが必要です。

また、「ZEHビルダー」として登録されたハウスメーカー等が建築を行う住宅であることも要件となっています。

ZEHの詳細については、補助金事業を行っている一般社団法人環境共創イニシアチブのホームページ

をご覧ください。

住宅を買い換えた時に使える特典

マイホームについて売却益が生じた場合の特例

居住していた住宅や住宅と敷地を、居住しなくなってから３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡した場合には、一定の要件に該当する限り、次の特例の適用を受けることができます。

• 3,000万円の特別控除

or

• 買換え特例

上記の3,000万円の特別控除と買換え特例は併用できません。

そのため、両方の要件に該当する場合は、いずれか有利な方を選択します。

なお、これらの特例の適用を受ける場合には、新たに購入したマイホームについて、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

この点については留意が必要です。

3,000万円の特別控除

マイホームの譲渡であれば、住宅の所有期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円を限度として控除することができます。

新たにマイホームを購入しなくても適用を受けることができます。

買換え（交換）の特例

マイホームの買換え等をした場合に、譲渡益が繰り延べられる制度です。

ただし、譲渡価額が1億円以下、売却した年の1月1日時点における所有期間が10年超、本人の居住期間が10年以上であるなど、一定の要件が定められています。

マイホームについて売却損が生じた場合の特例

不動産を売却して譲渡損が生じたとしても、原則としてその売却損を他の所得と通算することはできません。

ただし、マイホームには、居住しなくなってから３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡しているなど、一定の要件に該当する場合には、その損失を他の所得と通算することができるという特例が設けられています。

さらに通算してもなお損失が残る場合には、その損失を翌年以後３年間繰り越すこともできます。

特例は次の２種類があります。

なお、新たに住宅を買い換えた際に、住宅ローン控除との併用適用が可能です。

マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損が発生する場合で、代わりに取得するマイホームについて住宅ローンがある場合に適用を受けることができます。

特例の適用を受ける場合の要件等は、以下の通りです。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

所有期間5年超のマイホームを売却して譲渡損が発生する場合で、譲渡資産に住宅ローンが残っており、売却代金ではその住宅ローンを返済しきれない場合に適用があります。

買換資産を取得する必要はありません。

特例の適用を受ける場合の要件等は、以下の通りです。

住宅取得資金贈与

概要

平成３３年１２月３１日までの間に父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築、取得、増改築等のための資金の贈与を受けた場合には、一定の要件に該当すると、一定の金額まで贈与税が非課税となります。

契約日に応じた非課税限度額

適用を受けるための要件

まとめ

ここまで記事をお読み頂きましてありがとうございました。

住宅ローン控除、住宅に係る給付金・補助金、住宅資金贈与について解説させて頂きました。

住宅は一生で最も高い買い物とよく言われます。

経済的な負担が少しでも減らすために、この記事で紹介した制度を活用して頂ければ幸いです。