目次
人生で一番高い買い物が住宅(マイホーム)という方が多いかと思います。住宅を購入する際に多くの方が利用するのが「住宅ローン」です。では、どういう視点で住宅ローンを選べば良いでしょうか?今回は、住宅ローンの専門家が教えるおすすめの住宅ローンをランキング形式で紹介します。
住宅ローンの比較ポイント
比較ポイントその1.まずは選ぶべき「金利タイプ」を決める
住宅ローンを選ぶ前に選ぶ必要があるのが「金利タイプ」です。
「金利タイプ」とは
です。
- 変動金利
- 当初固定金利(一定期間固定金利)
- 全期間固定金利
の3種類があります。
変動金利
メリット
- ベースとなる金利が当初固定金利、全期間固定金利よりも低金利
- 金利が借入時と同じ状態であれば、返済利息が一番安く済む
デメリット
- 好景気になると金利が上昇し、返済利息が増加する
- 金利が変動してしまうため、返済計画が立てにくい
当初固定金利(一定期間固定金利)
2年固定金利、3年固定金利、5年固定金利、10年固定金利、15年固定金利、20年固定金利など固定される期間ごとに種類があります。
メリット
- ベースとなる金利が全期間固定金利よりも低金利
- 一定期間(特約期間)は、金利上昇リスクがない
デメリット
- ベースとなる金利が変動金利よりも高金利
- 一定期間(特約期間)経過後は、金利が上昇する(優遇幅が小さくなる)
- 金利が変動してしまうため、返済計画が立てにくい
全期間固定金利
メリット
- 金利が一定のため、返済計画が立てやすい
- 好景気になっても金利が上昇しないため、金利上昇局面では一番低金利になる可能性がある
デメリット
- ベースとなる金利が変動金利、当初固定金利よりも高金利
- 金利が借入時と同じ状態であれば、返済利息が一番高くなる
住宅ローンを比較するときは
- 「変動金利」の中で一番自分の条件に合った住宅ローンを選ぶ
- 「当初固定金利」の中で一番自分の条件に合った住宅ローンを選ぶ
- 「全期間固定金利」の中で一番自分の条件に合った住宅ローンを選ぶ
と、同じ金利タイプの中で比較検討する必要があるため、まず一番はじめに選ぶべきは「住宅ローン」ではなく、「金利タイプ」なのです。
筆者がおすすめする金利タイプの選び方は
- 収入に余裕がある方
- 今後、景気は上向かない(不景気が続く)と考える方
- 繰り上げ返済を活用し、早期返済を目指す方
→ 変動金利がおすすめ
- 収入に余裕がない方
- 今後、景気は上向くと考える方
- 35年という長期の返済を検討している方
- フラット35を利用したい方
- 住宅ローン審査に自信がない方(審査の甘いフラット35が選べるため)
→ 全期間固定金利がおすすめ
- 出産や子育てなど、直近で出費がかさみ、できるだけ低金利で金利上昇を避けたい方
→ 当初固定金利(一定期間固定金利)がおすすめ
住宅ローン利用者が利用した金利タイプ
出典:住宅金融支援機構
比較ポイントその2.同じ「金利タイプ」の中で低金利の住宅ローンを選ぶ
住宅ローンは
金利が低ければ低いほど、「返済額(総返済額)」「毎月の返済額」が増える
という関係にあります。
実際に試算してみると
試算条件
- 借入額3,000万円
- 借入期間35年
- 金利変動なし
金利 | 毎月の返済額 | 金利1.0%との差 | 元本 | 利息 | 総返済額 | 金利1.0%との差 |
---|---|---|---|---|---|---|
1.00% | 84,686円 | 0円 | 30,000,000円 | 5,567,795円 | 35,567,795円 | 0円 |
1.10% | 86,091円 | 1,405円 | 30,000,000円 | 6,158,025円 | 36,158,025円 | 590,230円 |
1.20% | 87,511円 | 2,825円 | 30,000,000円 | 6,754,294円 | 36,754,294円 | 1,186,499円 |
1.30% | 88,945円 | 4,259円 | 30,000,000円 | 7,356,558円 | 37,356,558円 | 1,788,763円 |
1.40% | 90,393円 | 5,707円 | 30,000,000円 | 7,964,808円 | 37,964,808円 | 2,397,013円 |
1.50% | 91,855円 | 7,169円 | 30,000,000円 | 8,579,013円 | 38,579,013円 | 3,011,218円 |
金利が0.1%違うだけで
毎月の返済額 +1,405円増加
総返済額(利息) +590,230円増加
金利が0.5%違うと
毎月の返済額 +7,169円増加
総返済額(利息) +3,011,218円増加
金利が0.1%違うだけで、総返済額は60万もの差が出てしまうのです。
同じ「金利タイプ」の中で低金利の住宅ローンを選ぶのがもっとも重要なポイントと言えます。
注意点
大手都市銀行、地方銀行の場合は「保証料:金利+0.2%」というコストが発生するので、そのまま金利を比較するのではなく、大手都市銀行、地方銀行の場合は「金利+0.2%」した金利で比較する必要があります。
比較ポイントその3.ネット銀行、流通系銀行、ネット限定プランの住宅ローンを選ぶ
住宅ローンには
- 都市銀行(メガバンク)、地方銀行の古くからある商品設計の住宅ローン
- ネット銀行、流通系銀行、都市銀行のネット限定プランなどの新しい商品設計の住宅ローン
の大きく分けて2種類があります。
大きな違いは、保証料と事務手数料であり
都市銀行(メガバンク)、地方銀行の古くからある商品設計の住宅ローン
- 保証料:金利+0.2%
- 事務手数料:3.3万円(税込)
ネット銀行、流通系銀行、都市銀行のネット限定プランなどの新しい商品設計の住宅ローン
- 保証料:無料
- 事務手数料:借入額の2.2%(税込)
となっています。
上記を実際に試算して比較してみると
- 借入額3,000万円
- 借入期間35年
- 金利:1.0%
都市銀行(メガバンク)、地方銀行の古くからある商品設計の住宅ローン
金利:1.2%(保証料込)
事務手数料:33,000円
毎月の返済額:87,511円
総返済額:36,754,294円
諸費用合計:36,787,294円
ネット銀行、流通系銀行、都市銀行のネット限定プランなどの新しい商品設計の住宅ローン
金利:1.2%(保証料込)
事務手数料:3,000万円 × 2.2% = 660,000円
毎月の返済額:84,686円
総返済額:35,567,795円
諸費用合計:36,227,795円

試算条件によって違いはありますが、基本的に「都市銀行(メガバンク)、地方銀行の古くからある商品設計の住宅ローン」よりも、「ネット銀行、流通系銀行、都市銀行のネット限定プランなどの新しい商品設計の住宅ローン」の方がお得になるのです。
つまり、住宅ローンを選ぶときには「ネット銀行、流通系銀行、都市銀行のネット限定プランなどの新しい商品設計の住宅ローン」を選ぶ方が良いということです。
比較ポイントその4.保障が無料付帯されている住宅ローンを選ぶ
民間銀行の住宅ローンには「団信(団体信用生命保険)」という保険が無料付帯されています。
団信(団体信用生命保険)とは

団信にさえ入っておけば、万が一世帯主である夫(妻)がなくなったとしても、住宅ローンが免除されるため、住宅ローンの返済負担がなくなり、マイホームを手放さなくて良くなるのです。
遺族にとって、ありがたいサービスであり、団信があるからこそ、住宅ローンを普及してきたといっても過言ではないのです。
近年、この団信を無料で拡張した保険を提供する住宅ローンが増えています。
- 疾病保障団信 → 病気になって働けなくなったら、住宅ローン残高が保険で払われて0円になる
- ガン保障団信 → ガンと診断されたら、住宅ローン残高が保険で払われて0円になる
- 介護保障団信 → 要介護状態になったら、住宅ローン残高が保険で払われて0円になる
今までも、同様の拡張された団信の提供はあったのですが、基本的にオプションプランであり、金利+0.2%、金利+0.3%というコスト負担が必要だったのです。
最近では、これらの団信が無料付帯されるものが増えてきました。
おすすめの住宅ローンランキング
変動金利でおすすめの住宅ローン
1位.PayPay銀行住宅ローン
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ネット銀行 |
金利タイプ | 変動金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | なし |
2位.住信SBIネット銀行/ネット専用住宅ローン
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ネット銀行 |
金利タイプ | 変動金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | 全疾病保障無料付帯 |
住信SBIネット銀行住宅ローン [table “” not found /]
点([table “” not found /]
名/[table “” not found /]
名中)

金利タイプ | 借入期間 | 実質金利(年率) 保証料/優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 事務手数料(税込) ※%は借入額に対しての割合 | 保証料 |
---|---|---|---|---|---|
変動金利 | (-) | 0.440% | 0.440% | 2.20% | 無料 |
変動金利(借り換え) | (-) | 0.428% | 0.428% | 2.20% | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 0.960% | 2.075% | 2.20% | 無料 |
3位.auじぶん銀行住宅ローン
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ネット銀行 |
金利タイプ | 変動金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | 50%がん診断保障無料付帯 |
じぶん銀行住宅ローン

金利タイプ | 借入期間 | 実質金利(年率) 保証料/優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 事務手数料(税込) ※%は借入額に対しての割合 | 保証料 |
---|---|---|---|---|---|
変動金利 | (-) | 0.410% | 0.410% | 2.20% | 無料 |
当初固定金利 | (2年) | 0.520% | 0.651% | 2.20% | 無料 |
当初固定金利 | (15年) | 1.245% | 1.541% | 2.20% | 無料 |
当初固定金利(当初10年固定金利)でおすすめの住宅ローン
1位.イオン銀行住宅ローン定率型
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | 流通系銀行 |
金利タイプ | 当初10年固定金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | なし |
イオン銀行住宅ローン

金利タイプ | 借入期間 | 実質金利(年率) 保証料/優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 事務手数料(税込) ※%は借入額に対しての割合 | 保証料 |
---|---|---|---|---|---|
変動金利 | (-) | 0.720% | 0.720% | 110,000 | 無料 |
変動金利 | (-) | 0.470% | 0.470% | 2.20% | 無料 |
変動金利 | (-) | 0.670% | 0.670% | 110,000 | 無料 |
当初固定金利 | (3年) | 0.630% | 0.970% | 110,000 | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 0.870% | 0.770% | 2.20% | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 0.870% | 0.770% | 2.20% | 無料 |
2位.新生銀行/パワースマート住宅ローン
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ネット銀行 |
金利タイプ | 当初10年固定金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | 介護保障団信無料付帯 |
新生銀行住宅ローン [table “” not found /]
点([table “” not found /]
名/[table “” not found /]
名中)

金利タイプ | 借入期間 | 実質金利(年率) 保証料/優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 事務手数料(税込) ※%は借入額に対しての割合 | 保証料 |
---|---|---|---|---|---|
変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス> | (-) | 0.450% | 0.450% | 2.20% | 無料 |
変動金利(半年型)タイプ | (-) | 0.650% | 0.650% | 110,000 | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 1.000% | 0.900% | 110,000 | 無料 |
全期間固定金利 | (25年) | 1.300% | 1.300% | 110,000 | 無料 |
3位.PayPay銀行住宅ローン
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ネット銀行 |
金利タイプ | 変動金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | なし |
全期間固定金利でおすすめの住宅ローン
1位. 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ネット銀行 |
金利タイプ | 当初10年固定金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | 全疾病保障無料付帯 |
住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35

金利タイプ | 借入期間 | 実質金利(年率) 保証料/優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 事務手数料(税込) ※%は借入額に対しての割合 | 保証料 |
---|---|---|---|---|---|
全期間固定金利 | (21~35年) | 1.280% | 1.280% | 1.10% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~20年) | 1.410% | 1.410% | 1.10% | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 1.030% | 1.280% | 1.10% | 無料 |
当初固定金利 | (5年) | 0.960% | 1.210% | 2.20% | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 0.960% | 1.210% | 2.20% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~35年) | 1.210% | 1.210% | 2.20% | 無料 |
2位.ARUHIIスーパーフラット
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ノンバンク |
金利タイプ | 全期間固定金利 |
事務手数料 | 2.2%(税込) |
保証の無料付帯 | なし |
ARUHI住宅ローン/フラット35

金利タイプ | 借入期間 | 実質金利(年率) 保証料/優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 事務手数料(税込) ※%は借入額に対しての割合 | 保証料 |
---|---|---|---|---|---|
全期間固定金利 | (21~35年) | 1.280% | 1.280% | 1.10% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~20年) | 1.410% | 1.410% | 1.10% | 無料 |
当初固定金利 | (5年) | 0.900% | 1.150% | 1.10% | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 1.030% | 1.280% | 1.10% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~35年) | 1.330% | 1.330% | 2.20% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~35年) | 1.050% | 1.050% | 2.20% | 無料 |
当初固定金利 | (5年) | 1.080% | 1.330% | 2.20% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~35年) | 1.430% | 1.430% | 2.20% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~35年) | 1.150% | 1.150% | 2.20% | 無料 |
3位.楽天銀行フラット35
比較項目 | 内容 |
---|---|
銀行の種類 | ネット銀行 |
金利タイプ | 全期間金利 |
事務手数料 | 1.1%(税込)※楽天銀行口座を返済口座設定 |
保証の無料付帯 | なし |
楽天銀行フラット35

金利タイプ | 借入期間 | 実質金利(年率) 保証料/優遇込み | 当初期間終了後 変動金利 | 事務手数料(税込) ※%は借入額に対しての割合 | 保証料 |
---|---|---|---|---|---|
全期間固定金利 | (21~35年) | 1.280% | 1.280% | 1.10% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~20年) | 1.410% | 1.410% | 1.10% | 無料 |
当初固定金利 | (5年) | 0.900% | 1.150% | 1.10% | 無料 |
当初固定金利 | (10年) | 1.030% | 1.280% | 1.10% | 無料 |
全期間固定金利 | (15~20年) | 1.350% | 1.350% | 1.10% | 無料 |
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「住宅ローンは、何を重視して比較すれば良いでしょうか?」
「住宅ローンは、どうやって選ぶものですか?」