不動産投資で失敗してしまうのはなぜ?不動産投資で失敗する理由とは

最近流行っている不動産投資。少し興味はあるものの、失敗してしまったら借金まみれになってしまうのではないかと不安を頂いている方も多いのではないでしょうか?

不動産投資は、戸建やマンションとなかなか大きな規模の買い物になるので、初期費用としては他の投資方法と比較すると高額になります。せっかくの投資ですから、成功させて上手く資産を運用させたいですよね?

不動産投資をしている方には、成功している方もいれば、失敗している方もいます。では、なぜ不動産投資で失敗してしまうのか、実は、不動産投資で失敗してしまう方には、案外皆さん共通点を持っています。

今回は、なぜ不動産投資で失敗してしまうのか、共通点は一体何なのかなどについて解説していきますので、最後までよろしお願いします!

1.不動産投資とは

そもそも不動産投資とはどのような投資方法かを皆さんご存知でしょうか?なんとなくは分かっているけど、詳しくは知らないという方には、ぜひ不動産投資を始めるにあたり、しっかりと不動産投資とはどういうものなのかを理解しておくことが、失敗しない近道になるので、まずは、不動産投資の基礎についてお話していきます。

不動産投資って一体何?

文字通り不動産投資は、「不動産」に対して投資をする投資方法となります。

不動産における不動産とは、戸建やマンション、貸しビルや駐車場などを指します。不動産投資で最も一般的になるのが、マンションです。マンションを丸々1棟、もしくは数部屋分購入し、それを誰かに賃貸することで、家賃収入をGETするというしくみになっています。

よくインターネットや街中で見かける募集している物件の家賃を見てみると、地域や間取りなどによって金額は異なりますが、マンションであれば1部屋5万円~10万円と家賃が設定されています。中には、数十万円~数百万円もする賃貸物件もあります。

もし、20部屋あるマンションを丸々1棟購入し、全部屋、1ヶ月10万円の家賃だった場合、満室状態であれば、毎月200万円の家賃収入をGETできるという訳です。

不動産投資は、コンスタンスに収入を得ることができるので、長期運用を検討している方には、おススメの投資方法になります。

不動産投資で利益を出すにはどうしたらいいの?

不動産投資の利益となるのは、家賃収入です。ですので、せっかく購入した不動産を賃貸として募集しているのに、なかなか入居者が決まらなければ、その物件は、空室状態となってしまい、家賃収入はゼロになってしまいます。

すなわち、不動産投資で利益を出すにはまず、空室状態にせず、常に賃貸されている状態をキープさせること=満室状態にすることが、非常に重要となってきます。

しかし、例えば、満室状態を半年キープできたとしても、すぐには利益が出ない場合もあります。それは、不動産投資を始めるにあたり、不動産を購入するために、初期費用を費やしているからです。

不動産を購入するには、築年数、戸数などによって大きく金額は異なりますが、数百万円~数千万円もの初期費用がかかってしまいます。もし、マンション1部屋を1,000万円で購入し、1ヶ月10万円で賃貸したとすると、常に満室状態を9年キープできれば、やっとこさ利益(10万円×12ヶ月×9年=1,080万円>1,000万円)を出すことができます。

このように、不動産投資で利益を出すには、初期費用を家賃収入が上回なければなりません。不動産投資は、いかに初期費用を抑えるか、そして満室状態をキープできるかどうかが、大きなカギとなります。

不動産投資における「利回り」とは

インターネットで不動産投資で検索をかけると、よく「利回り」という言葉を目にするかと思います。利回りとは、「1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100」で求められる数字で、この利回りが、高ければ高いほど、不動産投資が上手くできているという指標になります。

不動産投資の利回りの平均は、4%前後となっており、3%以上あれば上出来であると言われています。

さらに、利回りについて詳しく言うと、不動産投資には、「表面利回り」「実質利回り」の2パターンがあります。

表面利回り

表面利回りは、上記でも述べましたが、「1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100」で求められる利回りをいいます。1年間の家賃収入とは、満室状態の家賃収入と想定価格となっているので、もし、1年間で空室状態ができてしまったら、利回りには誤差が出てしまいます。

後述の実質利回りで詳しく解説しますが、表面利回りには、不動産をキープするための諸経費を考慮していないので、表面利回りが表示されている場合は、実際の家賃収入は、表示されている金額よりも少なく見積もっていた方が無難といえるでしょう。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りよりもより信憑性のある数字となります。実質利回りも、基本は表面利回りと同様、「1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100」で求めることができるのですが、表面利回りと異なる点が、諸経費です。

まずは、不動産を購入するのに発生する諸経費には、仲介手数料(不動産の購入にあたり、不動産会社が間に介している場合)や登録免許税や印紙税などの税金、ッ登記費用などがあります。

そして、購入した不動産を賃借人が住める状態にキープするために発生する諸経費には、固定資産税や都市計画税などの税金、修繕費、維持費などがあります。

実質利回りは、この諸経費を1年間の家賃収入に対しては差し引き、不動産の購入価格に対しては加えて求めるため、表面利回りよりも正確となります。

不動産の用途によって家賃収入が大きく異なる

不動産投資の対象には、マンションや戸建ての他に、アパートや貸しビル、土地などがあります。そして、不動産の用途によって、家賃収入は大きく異なるのです。

例えば、賃貸マンションの場合、1人暮らしの間取りであれば、大体の家賃相場は10万円以内、ファミリー層であれば、10万円~20万円となりますが、貸しビルとなれば、入居者は、個人ではなく、法人になることが多いため、家賃相場は一気に跳ね上がり、数十万円~数百万円となります。

家賃収入を多くGETしたいのであれば、マンションよりも貸しビルの方が確率が高いですが、家賃設定が高い分、空室になった際のリスクもマンションよりも大きくなってしまいます。

それぞれの用途に応じて、入居者が求める条件も当然ながら異なってきます。この条件をしっかり押さえることで、不動産投資が成功する近道となります。

2.不動産投資で失敗してしまう理由とは

では最後に、不動産投資でいつも赤字ばっかりと失敗してしまう原因は、一体何なのでしょうか?詳しく見ていきましょう。

高い利回りの物件ばかりを選んでしまう

不動産投資で成功するためには、利回りはかなり重要な項目ではありますが、利回りが高い物件を選べば、確実に利益が出るとは限りません。

当然、8%の利回りの物件と10%の利回りの物件であれば、利回りだけで見ると、ほとんどの人が、10%の方を選びかと思います。しかし、この利回りは、満室状態をキープでき、かつ諸経費を抑えることができて保つことができます。

もし、半分以上の部屋が空室状態になってしまったり、予想外の諸経費がかかったりしてしまうと、利回りは低下してしまいます。インターネットや業者から紹介してもらう物件の利回りは、諸経費を考慮している実質利回りではなく、表面利回りの可能性もあります。

物件を選ぶ際には、利回りだけではなく、満室状態をキープでき、諸経費が将来的に多く発生しない物件なのかどうか、表示されている利回りは、表面利回りなのか実質利回りなのかを調べる必要があります。

安い物件を購入する

安い物件を購入し、満室状態をキープできれば、利回りは高くなります。初期費用を抑えたいという気持ちは誰もが持っていると思いますが、安い物件は安いなりにデメリットがあります。

物件が安くなる理由としては、

  • 交通の便が悪い
  • 築年数が古い
  • 間取りがいびつな形をしている
  • 立地条件が悪い

などが、挙げられます。そして、上記の理由を見て自分が物件を探しているとしたら、このような物件に住みたいと思いますか?

例えば、交通の便が悪い物件とは、電車がなくどこに行くにもバスを利用しないといけない、電車やバスがあったとしても1時間に1本など、生活をするのに不自由さがあります。やはり、人気のある物件は、駅近であったり、市内に出やすいなど交通の便が良い物件です。

築年数に関しても、築年数が古いと、防音設備が不十分で日常生活の物音が聞こえたり、すぐに室内設備(水道やエアコンなど)が壊れたりと不便なことが多くなります。

すなわち、安い物件は、入居者がなかなか決まらない、決まってもすぐに出て行ってしまうなど、空室リスクが高くなる傾向にあります。

もちろん、駅近で築浅の安い物件は存在します。たとえ築年数が古くてもリフォームをかけてリノベーション物件として募集をかければ、入居者が集まりやすくなったりと一概に空室リスクが高くなるとは言えません。しかし、安いからと、何も調べずに闇雲に購入してしまうと、後々色んな問題が出てくる可能性があります。

一方、非常に交通の便がよく、周りにスーパーやコンビニなどの生活施設が充実していたり、治安が良かったりと、誰もが住みたいと思う物件というのは、どうしても高くなってしまいます。

しかし、こういった物件は人気があり、満室状態をキープする確率が高く、また、空きが出たとしてもすぐに入居者が決まったりと、安定した家賃収入を得ることができます。不動産投資を成功させるには、まず安定した家賃収入をどれだけキープし続けるかどうかです。

不動産投資を失敗させないためには、物件を購入するにあたり、入居者のニーズをよく考慮する必要性があると言えるでしょう。

将来発生するかもしれないリスクに備えていない

不動産投資には、様々なリスクがつきものです。ジャンル別に、どのようなリスクがあるのか見ていきます。

災害

もしあなたが、不動産投資の対象として、戸数20部屋あるマンションを丸々1棟購入したとしましょう。購入したマンションを賃貸に出し、常に満室状態をキープし、利益も順調に出ています。

しかし、大地震が起き、マンションが損傷してしまったらどうなるでしょうか?賃貸における貸主には、借主が安全に居住できるよう、建物を維持するという義務があります。当然、マンションが損傷してしまったら、借主の安全のため、損傷部分を修繕しなければなりません。

ここで、日本は地震大国だから、万が一の地震に備えて、購入したマンションに地震保険をかけていたらどうなっていたでしょうか?

地震によってマンションが損傷すると、損傷具合にもよりますが、保険会社から保険金が給付されます。その給付された保険金をマンションの修繕費に充てることが可能になります。

地震保険に加入していなければ、マンションの修繕費は全て実費となってしまいます。軽度の損傷であればいいのですが、損傷がひどければ、数百万円~数千万もの費用がかかってしまう可能性もあります。もちろん、地震だけではなく、火災や水などの被害を被る可能性も否定できません。もし、何事もなければ、支払っている保険料は掛け捨てになってしまいますが、何か起こってしまってからではすでに手遅れとなってしまいます。

将来起こりえる災害に備えて、地震保険や火災保険への加入を検討するといいでしょう。

金利

不動産投資のために物件を購入するにも、購入資金はなかなか高額となります。現金一括払いで購入できればいいのですが、大抵の人は、自宅を購入する時のように、ローンを組んで購入します。

ローンには、変動金利と固定金利があり、今の日本は、超低金利時代となっているため、ローンの金利も低い水準で推移しています。固定金利であれば、万が一、金利が上昇しても、固定のため、影響がほぼ皆無ですが、変動金利の場合は、金利が上昇してしまうと、大打撃となります。

金利が上昇すると、元本に対して発生する利息が増えてしまい、総合的にローンの返済額が増えてしまいます。ローンを組む際に、いくら家賃収入を得て、どのようにローンを返済をしていくかシュミレーションをしますが、それはあくまでも想定でしかありません。未来の金利なんて誰も分からないのです。

もしかすると、将来金利が大きく上昇し、ローンの返済額が大幅に増えてしまうかもしれないと、頭の片隅にでもおいておけば、万が一、そういった実態になった時に柔軟に対応することが可能となります。

また、ローンを組む際にも、将来の事を想定すれば、変動金利にするのか固定金利にするのかを、納得した形で契約ができるので、トラブルになることもありません。

不動産投資は、将来のことを想定するのも重要になります。

家賃

なかなか入居者が決まらなかったり、購入したマンションの周りのマンションの家賃が値下がりした場合には、購入したマンションの家賃の減額を検討しなければならなくなります。

入居者が決まらないということは、その1部屋分は、家賃収入がゼロになります。このような状態がどんどん増えていけば、さらに家賃収入が減ってしまいます。ここで、家賃を値下がりすることにより入居者が決まれば、家賃収入を得ることができます。家賃を値下がりすることは、人間の心理的になかなか難しいかもしれませんが、やはりゼロよりは、少なからず家賃収入があれば、ローンの返済もでき、不動産投資を成功させる近道となります。

周りのマンションの家賃が値下がりした場合も同様です。周りのマンションの家賃が値下がりしているのにも関わらず、購入したマンションの家賃設定を据え置いていると、入居者は当然ながら、周りの家賃が安いマンションの方を選びますよね?このように、周りが値下げしても、このマンションなら大丈夫であろうと過信してしまうと、最終的に、入居者がこなくなり、家賃収入がゼロになってしまいます。

家賃は、物件を探す入居者からすると、重要な検索項目になります。少しでも家賃収入を多くGETしようと、家賃設定を高くしてしまうと、不動産投資を失敗してしまいます。

家賃設定をする際には、購入したマンションの近辺のマンションの家賃相場を確認しておいた方がいいでしょう。

不動産投資をするのであれば、上記のような様々な将来のリスクについて備え、どうすれば入居者が集まってくるのかを考えるということが、失敗しない秘訣となるでしょう。

3.まとめ

不動産4

いかがでしたでしょうか?

不動産投資は、軌道にのると長期間、安定した家賃収入を得ることができる資産運用になりますが、失敗してしまうと、高額の資金を費やしているため、かなり大きなダメージとなってしまいます。

不動産投資を失敗させないためにも、1番重要なのが、入居者目線となり、どういった物件であれば住みたいと思ってもらえるかどうかを考えることです。

不動産投資を成功させて、豊かな生活を送りましょう!

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