不動産投資で重要な物件選び!不動産投資を成功させる物件の特徴とは?

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資産を増やそうと思い、チャレンジしてみようかなと思っている不動産投資

しかし、不動産投資を行うことにより、資産を増やすどころか、大事な資産を失ってしまうリスクも潜んでいるのが不動産投資です。

せっかく新たなチャレンジで不動産投資をするのであれば、やはり成功させて資産を増やしたいですよね?

実は、不動産投資を成功させるためのキーは、不動産投資の対象物件の物件選びなんです!

物件選びによって、不動産投資が成功するかどうか大きく左右します。今回は、不動産投資を成功させる物件とはどういった物件なのかを中心に解説していきます。

1.不動産投資とは

今は銀行にお金を預けていても金利が0.01%と資産が増えない状況になっています。

人間だけではなく「お金にも働いてもらう」時代になってきています。

お金に働いてもらうと聞くと、皆さんどんなイメージを持たれるでしょうか?

お金に働いてもらうということは、資産運用を行い、資産を増やしていくことです。資産運用で皆さんがよく耳にする方法として「株式投資」「投資信託」があります。

さらにここ数年、資産運用の方法の1つとして注目されてきているのが、「不動産投資」という投資方法です。まずは、不動産投資とは一体どういったものなのか、不動産投資の基本を学んでいきましょう!

不動産投資ってどんな投資方法なの?

資産運用の代表例の株式投資は、株を購入し、購入した株価よりも高い株価で株を売却することによって、利益を出して資産を増やしていく方法になります。

一方、不動産投資は、物件を購入し、その物件に住む入居者が支払う家賃、すなわち「家賃収入」を得ることによって、資産を増やしていく方法になります。

20室あるマンションを丸々1棟購入し、20室全て10万円で設定し、満室状態が1年続くと、年間2,400万円の家賃収入となります。

しかし、不動産投資は家賃収入だけではなく、物件の維持費(修繕費、固定資産税など)の支出も発生してくるので、不動産投資を行う時には、収入以外にも支出面も考慮した方がいいといえるでしょう。

不動産投資は空室状態が続くと、資産はマイナスへ!

物件を購入して不動産投資は終わりではありません。

不動産投資は、物件を購入し、購入した物件にいかに入居者が継続的に住み続けるか、入居率によって成果が変わってきます。

もし、空室状態が続く状況であれば、不動産投資のメイン収入、家賃収入が入ってこないので、資産が増えていくことはありません。むしろ、物件を購入する資金に他に、先ほども述べたように入居者が安全に暮らすための物件の維持費がかかってきてしまうのでマイナスになってしまいます。

不動産投資を失敗しないためにも、どうやって入居者をゲットするのか、入居率を上げる方法を考えていく必要があるということになります。

不動産投資はどれぐらい資金が必要?

では次に、不動産投資をするにあたり、どれぐらいの資金がかかるでしょうか?

株式投資であれば、安い株で1万円以下、大手の企業であっても大抵は100万円あれば購入することが可能です。

しかし、不動産投資となると、物件(マンションや戸建)を購入することになるので、中古の物件であれば安くても500万円前後、物件の条件次第では、数千万~数億円もの資金が必要になる可能性も出てきます。

さらに、物件の購入資金だけではなく、物件を購入した際の登記簿謄本への登録料など色んな資金が必要になります。

個人の方では、なかなかこんな大金をすぐには準備できないので、銀行などの金融機関でローンを組んで投資物件を購入している方も多くいます。

金融機関でローンを組む際には、金融機関に支払う事務手数料が発生してくるので、さらに資金はかかってきます。

不動産投資を行うには、しっかりご自身の資産状況を確認し、無理のない範囲でしましょう!

数千万円もローンを組んで、どうやって資産を増やすの?

不動産投資をはじめるにあたり、まず皆さんが思う不安要素の1つとして挙げられるのが、資金面です。

上記でも申し上げた通り、不動産投資の投資物件を購入するのに最低500万ぐらいから数億円までかかり、決して安い買い物ではありません。むしろ、高額な買い物になるため、慎重にいかなければなりません。

ここで1つ例を出します。

1棟20室のマンションを5,000万円購入し、1室5万円で賃貸に出すとしましょう。

年間の家賃収入は、

20室×5万円×12ヶ月=1,200万円

となります。

これは、1年間空室状態がなく、物件の維持費などを考慮せず得られる家賃収入になるので、こういったものを全て考慮したとし、1年間のトータルの収入が1,000万円とします。

1年間で1,000万円であれば、物件の購入費5,000万円を5年で回収することができます。

不動産投資は短期ではなく、長期で運用する資産運用方法となるので、購入した物件を最低でも10年以上は運用するとして、安定性のある家賃収入を手に入れるための工夫が重要になります。

2.不動産投資における物件選びとは

不動産投資を行うには、まずはじめに投資物件を選ばなければなりません。ここでは、不動産投資における物件選びについて解説していきます。

不動産投資で物件選びを行う際には、用途をまず考えよう!

日本には、たくさん物件が存在しています。そのたくさんある物件には、

  • 住居用
  • 事務所用
  • 倉庫用  など

様々な用途があります。

まず、不動産投資をはじめるのに、どの用途で攻めていくのか戦略を立てましょう!

住居用

住居用は、独身・単身者をターゲットにする場合は、主要都市を中心に、主要都市付近で探してみるといいでしょう。

ファミリー層をターゲットにする場合は、特に子どもがいる家庭では、子どものために治安がいい場所、騒がしくない場所を好む傾向にあるため、閑静な住宅街で物件を探してみましょう。

事務所用

事務所用とは、仕事で使用するための物件です。事務所用となると、オフィスビルのように高層ビルに入っていることも多いので、多くの会社がある都市(東京なら品川など、大阪なら梅田など)で絞ってみましょう。

事務所用は、住居用よりも家賃を高く設定できるので、家賃収入は期待できますが、家賃が高い分、空室状態になった時のリスクも住居用よりも高くなるので事務所用で検討されている方は注意が必要です。

倉庫用

倉庫用となれば、あまり一般の家庭では不要なものですね。倉庫用は、法人が利用する用途になります。

そして倉庫用は、工場がある郊外で多く利用するものになります。

投資物件の用途によって、購入する物件や、購入場所が異なるので、ご自身の投資方法にあった用途を選びましょうね!

不動産投資の物件選びは、ターゲットによって大きく異なる!

さらに、不動産投資の物件選びは、ターゲットによって大きく異なってきます。

ターゲットとは、

  • 独身・単身者
  • ファミリー層

です。

それぞれのターゲットについて見ていきましょう!

独身・単身者

独身・単身者の方たちは、どんな物件を選ぶ傾向にあると思いますか?

独身・単身者の方が住む物件の間取りは、ワンルームから大きくて1LDKが主流となっています。ワンルームから1LDKとなると、マンションを選ぶ傾向にあります。

マンションであれば、駅近にも多くありますし、駅近であれば会社にも通いやすい、そして休日であれば出かけやすくなるので独身・単身者の方に人気があります。

独身・単身者をターゲットにするのであれば、マンションを購入するようにしましょう。

ファミリー層

次に、ファミリー層です。ファミリー層は、マンションだけではなく、戸建も視野に入れておきましょう。

戸建がなぜファミリー層に人気があるかといいますと、まずは騒音問題です。

マンションとなると、上下左右に住んでいる他の入居者の生活音が近隣トラブルになるケースが多々あります。子どもがいる家庭では、やはり子どもが走り回ったり、泣いたりと周りの入居者に迷惑がかかる可能性があります。

しかし、戸建であれば、近所づきあいは多少ありますが、騒音問題に関してはほぼ皆無となるので、のびのびと子どもを育てることができます。

あとは、戸建が多く密集している地域には、幼稚園や小中学校などの教育施設が整っています。

もし、夫が転勤になったとしても、子どもがもう小中学校に通っている場合は、転校はさせず、夫が単身赴任で行く家庭も多いので、物件の空室リスクが、戸建の方がマンションよりも低くなっています。

さらに、マンションよりも戸建の方が、家賃を高く設定できる傾向にあるので、入居率が高くキープできれば、家賃収入にも期待できます。

ファミリー層をターゲットにするのであれば、戸建も検討されてみてはいかがでしょうか?

物件選びは、入居者の立場になって考えるのが重要である

物件選びをする際に、決して忘れてはいけないことは、入居者の立場になって考えることです。

資産を増やすために不動産投資を行うのですから、少しでも多く資産を増やしたいと思うのは当然でしょう。

しかし、資産を増やそうと必死になればなるほど、入居者が求めているニーズから遠のいていき、不動産投資が失敗してしまいます。

物件選びは、この物件であればどういった人が住みたいと思うのか、この物件は駅まで徒歩20分以上かかるから入居したいと思わないかもしれないなど入居者の立場になって考えると自ずと入居者が住み続ける物件に出会うでしょう。

3.不動産投資を成功させる物件の特徴

最後に、不動産投資を成功させる物件とはどんな物件なのか、物件の特徴について見ていきましょう!

交通の便がいい物件は、人気物件になりやすい!

不動産投資を成功させる物件の特徴として、「交通の便がいい」という点が挙げられます。

交通の便がいいとは、駅から物件まで徒歩圏内であることや、主要都市まで乗り換えなしで行くことができるなどです。

交通の便がいい物件は、独身・単身者やお年寄りの方に人気があり、入居率が高くなっています。次になぜ交通の便がいい物件が、不動産投資を成功させるのか詳しく見ていきましょう!

駅から徒歩圏内の物件は、なぜ人気なのだろうか?

まずは、駅から徒歩圏内の物件を分析してみます!

駅から徒歩圏内の物件は、老若男女問わず人気があります。特に、独身・単身者、そしてお年寄りの割合が多くなっています。独身・単身者で毎日会社勤めをされている方であれば、行きと帰りの通勤時間が短ければ短いほど、プライベートの時間を確保できやすくなります。例えば、

  • 駅から徒歩10分の物件A
  • 駅から徒歩20分の物件B
  • 最寄り駅までバスを利用しないといけない物件C

と3つの物件を比較してみます。

物件Aと物件Bの時間の差は10分、往復で1日20分となります。

これを1年間で換算すると、80時間(1ヶ月20日勤務、20分×20日×12ヶ月=4,800分=80時間)もの差が発生します。1日だけで見てみると、往復20分とそんなに差がないように思いますが、1年間で見てみると大きな差となります。

バスを利用する物件Cは、バス停から徒歩5分と物件図面に記載されていると、数字だけ見れば近く感じてしまいますよね?

しかし、バスの最大の弱点は、運行している本数が少ないという点です。時間通りに仕事が終わり、電車も予定通りに最寄り駅に到着してくれれば問題ありませんが、仕事が残業になったり、電車が遅延してしまうと、乗る予定のバスに間に合わず、結局バスを待つことになってしまい、帰宅するのに時間がかかってしまいます。

駅近物件が、独身・単身者に人気な大きな理由は、プライベートの時間をより多く確保できるということになります。

駅近物件がお年寄りになぜ人気なのかというと、年をとると、年々足腰が弱くなってきます。さらに、買い物などをして荷物を持った状態で歩くという行為は、体力を多く消耗します。

もし、駅近物件であれば、体への負担が少なくなります。子どもが独立し、夫婦2人での生活が始まるのと同時に、今まで駅から少し離れている物件に住んでいて、駅近物件に引っ越しされるお年寄りの方も多くいらっしゃいます。このように駅近物件は、色んな方に人気があり、入居率を高くキープできる、不動産投資を成功させる確率を上げてくれます。

周辺環境が整っている物件は、入居率が高い傾向にあり!

次に、不動産投資を成功させる物件の特徴として、物件の周辺環境が整っている物件です。皆さんが今住んでいる物件の周辺環境は整っていますか?周辺環境が整っているの定義としては、

  • スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど食材や生活用品を売っている施設がある
  • 飲食店が多い
  • 内科や歯科など病院がある
  • 幼稚園や小学校、中学校など教育施設がある

などが挙げられます。

日々の生活の中で、食事は必要不可欠なものです。食事をするためには、自炊をするのであれば、スーパーで食材を購入しなければならないですし、ちょっと仕事で疲れて自炊をする時間がない場合は、スーパーやコンビニなどでお惣菜を買ったり、飲食店で軽くご飯を食べてから帰ったりと、物件の近くに、施設が整っていれば、臨機応変に対応できます。

後は、家の近くに病院があれば、風邪を引いた時にはすぐ行く事ができます。特に病院が近くにある物件は、ファミリー層に人気があります。小さいお子さんがいるご家庭では、近くに病院がある物件は有難く感じるものです。周辺環境が整っている物件は、有意義な生活環境を与えてくれるため、人気となっています。

何と言っても家賃が安い物件は人気あり!!

物件を探す際、家賃を絞って検索する方も多いと思います。

家賃は、1ヶ月の支出の中で、最も割合が高く、1ヶ月の給料の3割に抑えるのが理想とされています。

もちろん、家賃が高ければ高いほど、築年数が浅かったり、間取りが広かったりと、物件のグレードは上がります。

しかし、家賃は毎月支払うものなので限度があります。不動産投資を成功させようと、あまりにも家賃を高く設定してしまうと、入居者したい人がなかなか見つからず、せっかく多額の資金を費やして購入した物件に空室状態が続いてしまい、なかなかうまく運用できなくなってしまいます。

駅までの距離があまり変わらないのに、家賃が5万円と10万円であれば、金額だけ見ると5万円の物件の方が入居しやすいですよね?

物件探しで目につきやすいのは、家賃です。あまりにも高く設定すると検討候補にも選ばれない可能性があります。

家賃を設定する時には、自分であればいくらぐらいならこの物件に住みたいのかよく考えて設定するといいでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?不動産投資を成功させる物件の特徴は、駅近物件や周辺環境が整っているなど、もし自分が入居者だったらこんな物件に住みたいというのを、入居者の視点で想像すれば自ずと分かってくるものです。

不動産投資の投資物件を探す時には、ぜひ、今回お話させて頂いた不動産投資を成功させる物件の特徴を考慮しながら選んでみてくださいね。

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