民泊をはじめるには何が必要？民泊の認可、注意点、申請方法をわかりやすく解説します。

外国人観光客の増加にともない、また、東京オリンピックで生じる需要の期待から、最近、民泊が注目されています。

2018年6月に施行された「民泊新法」によって、認可さえあれば誰でも民泊事業に参加できるのが可能になりましたが、その分、認可なしの民泊を厳しく取り締まる体制も強化されました。

国際観光地としてかなり出遅れていた日本は、多くの外国人にとって馴染みの深い民泊への対応に過剰な反応を見せているとの声も聞かれる中、今後は、規制緩和などで民泊が経営しやすくなるのではと期待する人もいるようです。

ひとまずは、民泊をはじめるにあたって、この「民泊新法」がまずは大きな難関になるわけですが、一体この「民泊新法」とはどのような内容なのでしょうか。

今回は、「民泊新法」の内容をポイントを絞ってわかりやすく解説し、合わせて注意点や申請方法を解説いたします。

民泊の基本的な規定

民泊をはじめるにあたって必要となる認可は大きく2種類あります。

1. 住宅宿泊業（一般的な民泊/特区民泊）
2. 旅館業（ホテル・旅館など本格的な経営）

民泊新法

本格的にホテルや旅館に近い民泊を経営していきたい場合は、旅館業になります。例えば、収益を重視した不動産投資として、アパートやマンションを購入して民泊を行いたい場合は、旅館業の許可をとって制約を受けずに営業した方がいいでしょう。

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まずは差し当たって、気軽に民泊を始めたい場合は「民泊新法」に準じた「住宅宿泊業」の認可が必要となります。この「住宅宿泊業」の認可とは、地域の地方自治体、保健所にて申請を行います。

各都道府県によって、民泊に対する対応が異なります。自治体が地方創生などに力を入れている地域では比較的、民泊事業に対して協力的であり、認可もおりやすくなります。

民泊新法の概要

民泊新法とは、一般の住宅に人を宿泊させる住宅宿泊事業者、住宅宿泊事業者社から委託を受けて管理を行う住宅宿泊管理業、住宅宿泊業の代理・媒介・取次を行う住宅宿泊仲介業の3つの業種を設け、法律として規定を定めたものです。

今回は、これから民泊をはじめたい住宅宿泊業者について解説していきます。

民泊新法の住宅宿泊業者の規定をシンプルにまとめると以下のようになります。

営業日数：年間の民泊営業が180日以内であること
宿泊日数：とくに規定はなし
申請方法：都道府県に届け出を提出
火災報知器：必要
宿泊者数：制限なし
苦情受付：オーナー、管理者
フロント：不要
宿泊施設：一般住宅

民泊新法の目録

続いて、民泊新法である「住宅宿泊事業法」にはどのような内容が記載されてあるのかをまとめておきます。

• 第一章　総則→民泊新法の目的、旅館業との違いなどの説明
• 第二章　住宅宿泊事業→事業の内容についての規定・解説
• 第三章　住宅宿泊管理業→民泊管理会社の運営について
• 第四章　住宅宿泊仲介業→民泊仲介業について
• 第五章　雑則→その他雑務に関する規定
• 第六章　罰則→違反した場合の罰則について

住宅宿泊業の3つのポイント

それでは、住宅宿泊事業法の内容を3つのポイントに分けて解説していきます。

1. 安全・衛生
2. 宿泊者の利便性・管理
3. 周囲への配慮

これら3点を抑えることで、民泊経営に最低限必要な知識が身に付きます。後の細かい部分は、民泊の準備をしながら、申請の準備をしながら、その都度理解していくといいでしょう。

民泊/安全と衛生

民泊経営が賃貸業と大きく異なる点は、安全や衛生面での管理を経営者に義務づけている点にあります。住宅宿泊事業法の第5条と第6条を見ていきます。

第5条（宿泊者の衛生の確保）

民泊に利用する居室においては床面積に応じた宿泊者数の制限、定期的な清掃や衛生の確保が必要となります。

• 宿泊者1人に対して、滞在する部屋の床面積が1人当り3.3㎡以上あること
• 届け出を出した設備や備品を清潔に保ち、換気を行う
• 寝具、シーツ・カバーなどは宿泊者が入れ替わるごとに清潔なものに取り換える
• 宿泊者に感染症の疑いがあるときは、保健所に通報し指示を受ける
• 浴槽にお湯を貯める場合は宿泊者が入れ替わるごとに洗浄し、清潔な水に交換する

などの規定が定められています。衛生の確保に関しては、「旅館業における衛生等管理要領」が基準となっています。

※厚生労働省：旅館業における衛生管理要領
https://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-11130500-Shokuhinanzenbu/0000212303.pdf

第6条（宿泊者の安全の確保）

住宅宿泊事業者は認可を取る住宅について、非常照明器具の設置や避難時に必要な経路・消火器等の設備が必要となります。

非常用照明器具とは、
不特定多数の人が集まる場所での火災や地震などの災害時に、安全に人々が避難できるよう室内や通路を照明できる器具のことです。
停電時にも活用できるような、電池式、発光式、蓄電式の照明器具のことです。

非難経路にあたっては、
市町村の火災予防条例により規制される地域もあるので、確認が必要です。災害時には円滑に迅速に非難できる経路を確保しておくことや、地域の避難場所などに対する情報を提示しておくことが望ましいとされています。

各宿泊施設において、消火器の設置が必要です。

これらの詳細は、建築法や消防法が基盤となっているので、直接、認可を受ける都道府県にて詳しい内容を確認した方がわかりやすいでしょう。（基本的に既存の建物は対策済みですが、各室内でも以上の安全対策をして下さい。）

民泊/宿泊者の利便性と管理

民泊は基本的に外国人観光客の増加に伴い必要とされ、認可された業種でもあることから、外国人宿泊客に対しては外国語を用いた案内や情報提供が義務づけられています。

同時に宿泊者の氏名、住所、職業等を記録・管理しておくことも必要となります。

第7条（外国人宿泊者の利便性の確保）

外国人観光客が快適、かつ便利に過ごすことができるように配慮する方法として、

• 外国語での設備や機器などの使用方法の案内をする
• 外国語での交通情報を提供する
• 外国語にて火災や地震、事故に関する通報連絡先の案内をする

などの内容が記載されてあります。だからといって、必ずしも外国語を話すことが必須というわけではありません。オンラインや辞書などで調べて、相手のわかる言語にて表記をしておくだけでも大丈夫です。

特に、警察や救急車などは、念入りにわかりやすく表示しておいた方が安心でしょう。

第8条（宿泊者名簿の備付け等）

民泊経営者は、国土交通省・厚生労働省の規定に基づき、宿泊者名簿を作成し管理しておき、都道府県知事の要求があった際には提出しなければなりません。

①本人確認を行う

宿泊者名簿には正確な記載が求められており、対面または情報通信システムを活用した上で本人確認をすることが必要です。

• 氏名
• 住所
• 職業
• 国籍
• 旅券番号

を名簿に記載しておくようにして下さい。

宿泊者名簿のテンプレートは下記からダウンロードして頂けます。

※宿泊者名簿テンプレート
http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/system/regular_report.html

民泊/周囲への配慮

日本では民泊事業はまだ始まったばかりです。近辺に住む人の中には、外国人が出入りしているだけで不快に思う人もいるかもしれません。民泊を経営する上で民泊新法の次に難題となるのが、周囲への影響です。最初は偏見を持つ人でもこちらのフォロー次第では徐々に馴れてくれたり、協力的になってくれるかもしれません。

特に宿泊客が外国人の場合は、生活習慣などの違いからも苦情となるケースも見られています。宿泊客への入念な注意を怠らない事や近所の人に挨拶をしておくなど、協力を得れる環境づくりが欠かせません。

第9条（周囲への悪影響を防ぐ）

宿泊施設の周囲の人たちへ悪影響を与えないように、宿泊者に対して配慮すべき事項などを注意しておくことが大切です。

• 騒音について（TVやCDプレイヤーの音量/時間規制など）
• ごみ処理について（燃えないゴミ、燃えるゴミ、ゴミ出し日など）
• 火災防止について（タバコの始末、火遊びなど）

※外国人宿泊客に対しては上記の内容を外国語を用いて説明しておく必要があります。

第10条（苦情への対応）

もし、宿泊客に対して周辺地域の住民から苦情や問い合わせが来た場合には、適切かつ迅速に対応することが義務づけられています。理不尽なことを言われて腹が立ったとしても、ビジネスを成功させるために、誠意をもって円滑に進めていくよう努力しましょう。

苦情への対応については、

• 深夜早朝を問わず、常時応対できる必要がある
• 誠実に対応することが大切
• 注意しても改善が見られない場合には、退室を求めるなどが必要となる
• 緊急を要する場合には、必要に応じて警察・消防署・医療機関等へ連絡をする

などの項目が定められています。

民泊に限らず、日本人だけの賃貸経営の場合にも上記のような現象は起きうることであります。宿泊を決める段階で、国籍を問わず常識的なマナーを守ることの大切さをきちんと伝えることが大切です。

以上が民泊新法の大まかなポイントになります。
民泊新法には旅館業、国土交通省規則、厚生労働省規則などの様々な法律が混合しているため、詳細をすべて把握することは非常に困難でもあります。経営にあたって、最低限必要なポイントだけをまずは抑えておくといいでしょう。

民泊を始める際の注意点

以上ご説明した民泊新法の規定にそって、認可の申請を行い、民泊を始めることが可能となりますが、民泊を始める上で注意しておく点は何でしょうか。

民泊を始める際の注意点をいくつかご説明しておきます。

宿泊施設の限定

民泊に利用できる宿泊施設は、既存（新築）の住宅に限定されていることです。人の居住用として認められている住宅が対象となりますので、原則として倉庫や物置などをそのままの状態で民泊として活用することはできません。

倉庫や物置などの空いたスペースや建物を民泊として活用する場合は、

• トイレ
• 浴室
• 寝室
• 窓や換気

など住宅の機能を満たす要件を隣接させるか、改装する必要があります。

最近、不動産投資の一環としてアパート・マンションをホテル・旅館風に建築・改装をして民泊を始める人もいますが、その場合には旅館業の認可が必要となります。

民泊の認可だけを取得して、賃貸と並行して経営していく方法もあります。

所有している住宅または転貸の許可があること

現在のところ、民泊は自分が所有している住宅を利用して経営する方法が主流となります。

自分が所有している戸建住宅やマンションであれば、それを民泊に使おうと、どうしようとオーナー次第です。

賃貸住宅の場合は状況が異なります。

海外では、借主が民泊を行うことも国も多く、たいして珍しい事ではありませんが、国内の不動産状況から見ると、借主が独断で部屋を貸す、ルームメートを募集するといった事は違反とされています。

賃貸の場合は、管理会社、大家さんの許可を得た上で民泊を始めることが可能です。その場合の許可を転貸許可といいます。

各自治体の条例に従う

住宅宿泊業や旅館業などの許可や認可は、各自治体によって制定する条例に差があります。

それぞれ、民泊を行いたい地域の条例に従う必要があります。例えば、地域によっては、ある特定の地区における民泊を禁止しているケースもあります。

また、民泊の営業日数、最低必要な宿泊数なども地域によって規定が異なる場合がありますので、それぞれの地域の事情を確認しておくことが大切です。

その気になって準備したのに、この地域では民泊は難しそうだという場合もあり得るわけです。

事業者と管理者

民泊新法では、

届け出をして事業を行う人のことを「住宅宿泊事業者」、

管理・運営を行う人のことを「住宅宿泊管理者」、

と位置づけています。民泊経営者の中には、両方の役割を兼ねている経営者も多くなりますが、宿泊施設と自宅の距離が遠くなる場合は、第三者を管理者として登録する必要があります。

例えば、近くに住んでいても、宿泊者と直接自分がやり取りするわけではない場合には管理者の存在が必要になります。安全面の注意や、周辺地域との円滑な関係を築いていくためにも、現場をしっかりとサポートできる事が経営者や管理者には要求されるのです。

民泊の申請方法

それでは、最後に民泊の申請方法をご紹介いたします。

①地域の民泊情報を調べる

各都道府県、市町村の規定によって内容が異なりますので、まずは民泊経営が可能かどうか、民泊経営に必要な条項、書類などを確認することから始めましょう。

冒頭でもご紹介したように、各都道府県の民泊情報をサイトで調べることができます。

②必要書類を準備する

地域によって、必要な書類は多少異なりますが、概ね以下の書類を準備する必要があります。

• 申請書
• 登記事項証明書（転貸許可証）
• 住民票の写し
• 賃貸借契約書
• 建物や部屋の図面

などが一般的に必要な書類です。

こちらのサイトでは、民泊に必要な申請書などの書類が無料でダウンロードして頂けます。

③申請手続きを行う

必要な書類が揃ったら、届け出を提出します。

各自治体の定めに従って、都道府県の管轄部署や、市町村の役所、保健所などで手続きをして下さい。申請手続きが終了すると、約2週間ほどで届け出番号が通知されます。

④届け出番号が届いたら営業開始！

届け出番号が役所から届いたら、民泊の認可を得たことになります。

早速、エアビーやSTAY JAPANなどの民泊情報サイトへの登録がして頂けます。登録が済むと、世界中であなたの民泊情報が公表されることになるのです！

お客様第一号が到着するのを、後は楽しみに待つだけですね。

まとめ

海外旅行や、海外で長期滞在を経験したことのある人はご存知のように、民泊は海外の主要国では、違法・合法に関わらず、わりと当たり前に行われている宿泊システムです。

今回、ご説明したように、日本では外国人の存在自体がまだ珍しい傾向にあるため、このようなシステムに馴染みがなく、指導していく側にも当惑している様子が伺えます。

おそらく、民泊に馴染みのある海外の人がこの民泊新法や日本の民泊事情のことを知ったら、非常に驚くことでしょう。（実際にエアビーの大量キャンセル事件などに多くの外国人が驚きました。）

何はともあれ、今はひとまず、民泊を開始するためにはこの民泊新法を何とかクリアしていかねばなりません。一度認可さえ得ておけば、1つでも空き部屋さえあれば開始できます。

今後は、国際化を実現する日本として、徐々に民泊も、もう少し扱いやすいジャンルへと変わっていくでしょう。

今回は、魅力的な投資の1つとなりつつある民泊で、1人でも多くの人達に民泊投資に気軽に挑んで頂ければと思い、民泊新法の内容をわかりやすく解説してみました。2020年には東京オリンピックも控えています。今後の外国人観光客の数もさらなる増加が見込まれています。

この機会に民泊新法の細かさや、手続きにかかる手間を無事に乗り越えて、民泊経営に必要な認可を手に入れましょう！