【注意】不動産クラウドファンディングの5つのデメリット｜投資前に知るべきリスクとは

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資ができる手軽さから、多くの投資家に注目されています。しかし、安易に始めてしまうと、思わぬ損失やリスクに直面する可能性があります。お金を増やしたい、節約したいと考える方にとって、堅実な資産運用は最優先事項です。だからこそ、メリットだけではなく「デメリット」を正しく理解することが重要です。

不動産クラウドファンディングは、元本保証がなく、運営会社の倒産や物件の収益悪化による損失リスクがつきものです。また、途中解約ができず資金が拘束される点や、想定利回りよりも低い収益に終わる可能性もあります。これらのリスクを理解せずに投資すると、大切なお金を失うことになりかねません。

このような背景を踏まえ、この記事では、不動産クラウドファンディングの主なデメリットを徹底的に解説します。

投資初心者でも分かりやすく、失敗を避けるための重要な情報を具体的に紹介していきます。リスクをしっかりと理解し、納得のいく投資判断ができるよう、正しい知識を身につけましょう。

デメリット 1. 元本割れ・倒産リスクがある

不動産クラウドファンディングは、安定した収益が期待できる一方で、元本割れや運営会社の倒産リスクがある点に注意が必要です。これは、投資家にとって見逃せない重要なリスク要因です。

元本保証がない仕組み

不動産クラウドファンディングは、株式や投資信託と同様に元本保証がありません。投資先の物件の収益が想定よりも下回ったり、不動産市場の価格が下落した場合、投資額が回収できず損失を被る可能性があります。

特に、経済状況の悪化や自然災害、物件の空室率の増加などが重なると、想定していた利益が得られず、元本割れが発生するリスクが高まります。

例:
ある投資ファンドが、商業ビルの運用を目的に資金を募集しました。しかし、景気後退によりテナントの撤退が相次ぎ、収益が大幅に悪化。最終的に、売却額が購入時の価格を下回り、投資家は出資額の70%しか回収できませんでした。

運営会社の倒産リスク

もうひとつの大きなリスクが運営会社の倒産です。
不動産クラウドファンディングでは、投資資金の運用や物件管理は運営会社が担っています。運営会社が経営不振や不正行為によって倒産した場合、投資家の資金が回収不能になるリスクがあります。

倒産リスクを下げるためには、以下の点を確認することが重要です。

• 運営会社の実績・信頼性：過去のファンド運用実績や倒産リスクを事前に調査する
• 優先劣後方式の採用有無：優先劣後出資比率を確認し、損失発生時にどの程度まで運営会社がカバーするか把握する
• 情報開示の透明性：定期的な運用報告や物件情報の公開が十分かどうか

実際の倒産事例:
過去には、運営会社が資金を他の用途に流用して破綻した事例もあります。こうしたケースでは、ファンド資金が十分に保護されておらず、投資家の資産が消失しました。

リスク対策のポイント

1. 信頼できる運営会社を選ぶ
   • 東証上場企業や実績のある大手企業が運営するサービスを選択する。
   • 財務情報や事業内容をチェックし、経営基盤が安定しているか確認する。
2. 分散投資を心がける
   • 一つのファンドに大きな額を投資せず、複数のファンドや異なる運営会社に分散する。
   • 地域や物件タイプ（住宅、商業施設、物流施設）を分散してリスクを軽減する。
3. ファンドの優先劣後構造を確認する
   • 優先劣後出資が採用されているファンドを選ぶことで、運営会社が一定の損失を先に負担するため、投資家のリスクを抑えられる。
4. リスク許容度に応じた投資額の設定
   • 資産の一部を余剰資金として投資し、生活資金を含む必要資金を投資に回さない。

ポイント:

• 「高利回り」や「元本保証」を強調するファンドには注意が必要。リスクとリターンのバランスを冷静に判断しましょう。
• 投資対象の物件情報や運営会社の実績、リスク対策をしっかり確認することで、元本割れや倒産リスクを最小限に抑えられます。

デメリット 2. 流動性が低く途中解約ができない

不動産クラウドファンディングの最大のデメリットのひとつは、流動性が極めて低く、途中解約が基本的にできない点です。投資をする際に資金の柔軟な運用が難しいことは、資産運用を考える上で重要なリスクとなります。

資金が長期間拘束される

不動産クラウドファンディングは、一般的に数ヶ月から数年単位の運用期間が設定されています。この期間中は、原則として資金を引き出すことができません。急に資金が必要になっても、途中解約や資金の引き出しができないため、計画的な資金管理が求められます。

• 具体例
  例として、運用期間が2年のファンドに100万円を投資した場合、その2年間は資金が拘束され、途中で引き出すことはできません。急な医療費や家計の急な出費に対応できず、資金繰りが悪化するリスクがあります。

想定外の出費に対応できないリスク

人生には予測できない出費が突然発生することがあります。たとえば、医療費、子どもの教育費、家の修繕費など、突発的な出費に備えることができないのは、大きな不安要素です。

• 注意点
  • 不動産クラウドファンディングの多くのファンドは、途中解約や出資持分の譲渡が禁止されています。
  • 途中解約が可能な場合でも、高額な手数料が発生したり、厳しい条件が課されるケースが多いです。

株式投資やREITとの比較

株式やREIT（不動産投資信託）は、証券取引所で売買ができるため、必要な時に現金化が可能です。市場が開いている時間帯であれば、即時に資金を引き出せます。これに対して、不動産クラウドファンディングは市場での売買ができないため、現金化が困難です。

• 比較表

流動性リスクへの対策

流動性の低さは、不動産クラウドファンディングの本質的なリスクですが、以下の対策を講じることでリスクを最小限に抑えることができます。

1. 余剰資金で投資を行う
   • 生活資金や急な出費に備えた資金を確保したうえで、余裕資金の範囲内で投資を行うことが重要です。
2. 運用期間の短いファンドを選ぶ
   • 運用期間が半年〜1年程度の短期ファンドを選択することで、資金拘束期間を短縮できます。
3. 分散投資を徹底する
   • 1つのファンドに集中して投資するのではなく、複数のファンドや異なる運用期間のファンドに分散投資することで、流動性リスクを軽減できます。
4. 運営会社の解約条件を事前に確認する
   • 一部の運営会社では、例外的に途中解約や譲渡が可能なケースもあります。契約内容や規約を事前にしっかりと確認しましょう。

デメリット 3. 利回りが想定より低くなる可能性

不動産クラウドファンディングは、手軽に不動産投資ができる魅力がありますが、実際の利回りが想定よりも低くなるリスクを理解しておくことが重要です。利回りの低下は、投資の成果に直結するため、収益性を重視する投資家にとって無視できないデメリットです。

想定利回りと実際の利回りの差

不動産クラウドファンディングでは、ファンドごとに想定利回りが提示されますが、これはあくまで予測であり、必ずしも保証されているわけではありません。
想定利回りと実際の利回りに差が生じる主な要因は以下の通りです。

• 物件の運用状況の悪化：空室の増加や賃料の下落により、収益が圧迫される。
• 経済環境の変化：景気悪化や自然災害により、テナントの撤退や物件の資産価値が下がる。
• 維持・修繕コストの増加：予想外の修繕費用や管理コストの増加が利益を圧迫する。
• 運営会社の手数料：管理費や手数料が高額だと、分配金が目減りする。

例

ある不動産クラウドファンディングのファンドでは、年利6%の利回りが想定されていました。しかし、物件の空室率が予想以上に増加し、最終的に実際の利回りは3%にとどまりました。

景気や物件運用状況による収益悪化のリスク

不動産市場は景気の影響を受けやすく、以下の要因で利回りが悪化する可能性があります。

• 景気後退によるテナント離脱：経済不況が訪れると、事業者の倒産や撤退が相次ぎ、賃料収入が減少します。
• 地域の人口減少・需要低下：物件が所在する地域の人口減少や経済活動の停滞により、需要が落ち込み空室率が上昇します。
• 自然災害による損傷：地震や台風などの自然災害で建物が損傷し、修繕費がかかることで収益が減少します。

具体例

地方都市の商業施設に投資したファンドでは、地域経済の悪化によりテナントが撤退。空室が増えた結果、賃料収入が大幅に減少し、分配金も想定より半減しました。

利回り低下リスクを軽減する方法

1. 運営会社の実績・信頼性を確認する
   • 継続的に安定した運用実績がある会社を選ぶ。
   • 利回り実績や過去のファンドの運用状況をチェックする。
2. 複数のファンドに分散投資する
   • 一つの物件に集中せず、複数のファンドや異なる地域・物件タイプに分散投資することで、収益悪化のリスクを分散。
3. ファンド内容を細かく確認する
   • 想定利回りの根拠や物件の運用計画、修繕計画などを確認する。
   • 修繕費や管理費がどの程度かかるのか、事前に把握する。
4. 景気に強い物件を選ぶ
   • 住宅や物流施設など、景気の影響を受けにくい物件を選ぶ。
   • テナントの多様性がある物件や立地条件の良い物件を重視する。

ポイント:

• 想定利回りの高さだけで判断せず、収益性の根拠やリスク要因を冷静に分析することが重要です。
• 実績のある運営会社や景気に強い物件に投資することで、安定した収益を確保しやすくなります。

デメリット 4. レバレッジ（借入）効果が使えない

不動産クラウドファンディングの大きなデメリットの一つは、レバレッジ（借入）効果が利用できないことです。これは、自己資金のみで投資を行う仕組みであるため、資金効率の面で他の不動産投資と比較して劣る点です。

レバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは、借入（ローン）を利用して自己資金以上の資産を運用し、利益を最大化する手法です。たとえば、自己資金500万円に対して3,000万円の融資を受け、合計3,500万円の物件を購入することで、家賃収入や物件の売却益を得ることができます。

現物不動産投資では、金融機関からの融資を活用することで、自己資金の何倍もの規模の資産運用が可能です。これにより、初期投資額が少なくても大きな収益を狙えるのが特徴です。

不動産クラウドファンディングは全額自己資金

一方、不動産クラウドファンディングは、全額自己資金での投資が前提です。金融機関からの融資は利用できず、資金の運用規模が自己資金に制限されます。

例:

• 現物不動産投資：自己資金500万円＋融資3,500万円 → 4,000万円の物件購入
• 不動産クラウドファンディング：自己資金500万円 → 500万円までの投資

この違いにより、同じ資金を投入しても、クラウドファンディングでは収益機会が大幅に制限されてしまいます。

レバレッジが使えないことによる影響

1. 利益の最大化が難しい
   借入を活用することで、自己資金に対して大きな利益を狙えるのが現物不動産投資の魅力ですが、不動産クラウドファンディングではその恩恵が得られません。結果として、資産の増加ペースが遅くなる可能性があります。
2. インフレ対策効果が薄い
   不動産はインフレに強い資産ですが、レバレッジを活用することでより効果が高まります。クラウドファンディングでは、自己資金のみの運用なので、インフレリスクに対する耐性も限定的です。
3. 資金効率が低下する
   レバレッジ効果が使えないことで、自己資金の活用効率が下がります。結果として、他の投資手法よりも収益性が劣る可能性があります。

レバレッジが使えないことへの対策

1. 少額・分散投資の活用
   自己資金のみでの運用だからこそ、複数のファンドや運営会社に分散投資を行い、リスク分散と収益機会の最大化を図りましょう。
2. 高利回りファンドを選ぶ
   レバレッジが使えない分、利回りの高いファンドを選ぶことで、収益性をカバーする工夫が必要です。
3. 資産全体のポートフォリオでバランスを取る
   不動産クラウドファンディングを資産運用の一部として位置づけ、株式や他の投資商品と組み合わせることで、全体の資産効率を向上させることができます。

デメリット 5. 税制上の優遇措置がない

不動産クラウドファンディングは少額から手軽に不動産投資ができる一方で、税制上の優遇措置が受けられない点が大きなデメリットです。現物不動産投資と比較すると、節税面での恩恵が少なく、投資利益に対する税負担が重くなる可能性があります。

不動産クラウドファンディングの課税対象

不動産クラウドファンディングで得た分配金は、雑所得として課税されます。

• 利益には20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）の税率が適用され、源泉徴収が行われます。
• 年間の雑所得が20万円を超える場合は、確定申告が必要になります。

たとえば、年間10万円の分配金を受け取ると、約2万円が税金として差し引かれ、手元に残るのは約8万円となります。

現物不動産投資との比較

現物不動産投資では、以下のような節税メリットがありますが、不動産クラウドファンディングではこれらの恩恵を受けることができません。

1. 減価償却費の計上
   • 建物や設備の減価償却費を経費として計上でき、課税所得を圧縮できます。
2. 経費の計上
   • 固定資産税や修繕費、ローン金利などの支出を経費計上できるため、所得税や住民税の節税効果が期待できます。
3. 相続税対策
   • 現物不動産は、評価額が時価よりも低く算出されるため、相続税の節税効果が見込めます。

一方、不動産クラウドファンディングは実際に不動産を所有しているわけではないため、経費計上や相続税対策の恩恵が一切受けられません。

節税を意識した投資家にとってのデメリット

お金を増やしたい人や節約したい人にとって、税金の負担はできる限り抑えたいものです。しかし、不動産クラウドファンディングでは節税効果が得られず、配当収入に対して直接課税されるため、手取り収益が目減りします。

たとえば、同じ利回り5％で100万円を運用した場合でも、現物不動産なら経費や減価償却を活用して税負担を軽減できますが、不動産クラウドファンディングでは約20,000円の税金が差し引かれ、手元に残るのは約30,000円程度となります。

税負担を抑えるための対策

1. 少額・分散投資を活用する
   • 雑所得が20万円以内であれば確定申告が不要なため、収益が20万円を超えない範囲で運用することで、税負担を軽減できます。
2. 他の投資商品と組み合わせる
   • NISA（少額投資非課税制度）やiDeCo（個人型確定拠出年金）などの税制優遇制度を活用した投資と組み合わせて、全体の税負担を抑えましょう。
3. 確定申告で過払い分を還付
   • 課税所得が低い場合、確定申告を行うことで、源泉徴収で差し引かれた税金の一部が還付される可能性があります。

デメリットを回避・軽減するためのポイント

不動産クラウドファンディングのデメリットを理解した上で、適切な対策を講じることでリスクを最小限に抑え、安定的な資産運用が可能になります。ここでは、元本割れや流動性の低さといったリスクを回避・軽減するための具体的なポイントを解説します。

1. 信頼性の高い運営会社を選ぶ

運営会社の信頼性は、投資の安全性に直結します。倒産リスクや資金流用のトラブルを避けるためにも、以下の基準で運営会社を選びましょう。

• 過去の運用実績：元本割れや配当遅延がない実績があるか確認する
• 財務基盤の安定性：上場企業や財務情報が公開されている企業を選ぶ
• 透明性のある情報開示：ファンド情報や運用状況のレポートが定期的に提供されているか

ポイント

• 運営会社の公式サイトや第三者評価サイトを活用して情報収集する
• 信用格付けがある場合は確認する

2. 少額・分散投資でリスク分散

1つのファンドに多額の資金を集中投資すると、万が一の損失リスクが大きくなります。資金の一部を複数のファンドや異なる物件、地域に分散して投資することでリスクを軽減できます。

• 複数のファンドに分散：物件タイプ（住宅・商業施設・物流施設）や地域を分ける
• 異なる運営会社への投資：倒産リスクの分散

例

50万円を一括投資するのではなく、10万円ずつ5つの異なるファンドに分けて投資することで、一部の損失が全体に与える影響を抑えられます。

3. ファンド内容・契約内容を徹底確認

ファンドの詳細情報や契約内容を十分に確認せずに投資することは、リスクを高める要因になります。特に以下の点は投資前に必ず確認しましょう。

• 優先劣後出資の割合：損失が出た場合に運営会社がどの程度カバーするか
• 物件の詳細情報：立地、築年数、空室率、物件の運用計画
• 運用期間と配当スケジュール：資金拘束期間や分配金のタイミング
• 手数料や税金：投資時・運用中・解約時に発生する費用

注意点

• 「元本保証」をうたうファンドは存在しないため、過度な期待は禁物です。
• 高利回りの案件はリスクが高い可能性があるため、リスクとリターンのバランスを考慮する。

4. 優先劣後出資制度を活用する

多くの不動産クラウドファンディングは優先劣後出資制度を採用しています。これは、運用の損失が出た場合、まずは劣後出資（運営会社など）が損失を負担し、その後に優先出資（投資家）に影響が及ぶ仕組みです。

• 劣後出資比率が高いファンドを選ぶ：20%以上であればリスクが比較的抑えられる
• 損失が出た場合の対応策を確認する：契約内容に具体的な対応策が記載されているか

例

劣後出資比率が30%のファンドで損失が出た場合、最初の30%までは運営会社が負担し、投資家の資金には影響が出ません。

5. 余裕資金での投資

不動産クラウドファンディングは、途中解約ができず資金が拘束されるため、生活資金とは別の余裕資金で投資することが基本です。

• 急な出費に備えた資金は確保しておく
• 短期で使う予定のない資金を活用する

ポイント

生活費や緊急資金に手を出さず、余裕資金の範囲内で長期的な視点で運用することが重要です。

6. 運用期間と資金拘束期間を理解する

ファンドによって運用期間は異なり、途中解約ができない場合がほとんどです。資金の流動性が低い点を理解し、無理のない運用計画を立てましょう。

• 短期間運用ファンドを選ぶ：1〜2年程度の短期間ファンドを選択する
• 配当金の受取スケジュールを確認：分配金が半年ごとや年1回など、頻度をチェック

7. 信託保全・分別管理を確認する

運営会社の倒産リスクに備えた信託保全や分別管理の有無を確認しましょう。

• 信託保全：投資家の資金を信託銀行で管理し、運営会社の倒産時にも保護される
• 分別管理：運営会社の資産と投資家の資産を明確に区分して管理する

確認方法

契約前に提供される重要事項説明書やファンド説明資料で、これらの仕組みが導入されているか確認する。

MONEQ

これらの対策を講じることで、不動産クラウドファンディングのデメリットを抑え、堅実な資産運用が可能になります。リスクを正しく理解し、リターンとのバランスを考えた賢い投資を心掛けましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、少額から手軽に不動産投資を始められる魅力的な手段ですが、リスクも存在します。特に、元本割れや運営会社の倒産リスク、資金の流動性の低さ、利回りの変動、レバレッジ効果の不在、税制上の優遇措置の欠如といったデメリットは見逃せません。

こうしたリスクを最小限に抑えるためには、以下のポイントを意識しましょう。

• 信頼性の高い運営会社を選び、過去の運用実績や財務状況を確認する
• 分散投資を行い、一つのファンドに依存しないポートフォリオを構築する
• 優先劣後出資制度を活用し、損失リスクを軽減する
• 投資資金は余剰資金のみで運用し、生活資金や緊急資金を投入しない
• ファンドの契約内容やリスク情報を十分に理解し、冷静な判断を下す

堅実に資産を増やしたい方や節約を意識する方にとって、不動産クラウドファンディングはあくまで選択肢の一つです。リスクとリターンをしっかりと比較検討し、自身の資産運用の目的や状況に合った投資手段を選びましょう。賢くリスクを管理し、長期的な資産形成を目指すことが、安定したお金の増やし方への第一歩となります。

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