プロ5人が選んだ「借り換えおすすめ住宅ローンランキング」9選。プロが教える「借り換えの住宅ローンの選び方」

家計改善効果の高い住宅ローンの見直し

人生100年時代、年金だけでは老後の生活資金をまかなえないので今から備えておく必要があります。今の住宅ローンの完済が65歳以降になるような方は更に切実です。

また、これから子どもの進学を控えているという方は教育費の負担が家計を圧迫し、貯蓄が底をつくという事態も考えられます。その皺寄せが子どもに行かないよう、早い段階で対策を考える必要があります。

「毎月自動的に口座から引き落とされるもの」を具体的に言うと以下のようなものになりますが、

• 住宅ローンの見直し
• 保険の見直し
• 携帯電話・インターネットなど通信料の見直し
• 水道光熱費

借り換えのメリットがあるかどうか、まずシュミレーションしてみる

単純に金利負担が下がった分借り換えのメリットがあるという訳ではなく、借り換えに係る事務手数料などの費用が発生しますので、ある程度住宅ローンが残っている場合に借り換えのメリットがあります。

一般的には、

• 借換前後の金利差が　年1.0%以上
• 残りの返済期間が10年以上
• ローン残高が　1,000万円以上

このような場合に借り換えのメリットがあると言われていますが、今は住宅ローン会社が自社のホームページで借り換えシュミレーションができるサイトを用意しておりますので、まずは現在の住宅ローンの金利やローン残高などを入力してみましょう。算定された負担削減の金額を見て、メリットがあると判断したらさっそく見直しに着手しましょう。

住宅ローン会社選定のポイント

１．金利

言うまでもなく金利の安い会社を選ぶべきです。

しかし、今の住宅ローンが変動金利型の場合、将来金利が上昇した場合にローンの支払総額が当初の想定を上回り、老後の生活を圧迫する可能性もあります。

■民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

※出典：住宅支援機構のホームページ

※主要都市銀行のHP等により集計した金利（中央値）を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型（3年）の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型（10年）の金利は平成9年以降のデータを掲載。

※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。

今は低金利が続いていますが、この状態がこれからもずっと続くとは限りません。

金利は数字だけを見れば、

ですが、それは将来の金利上昇リスクを借り手が負っているということの裏返しでもあります。

借り替えの際には、残りの返済期間中金利が変わらない固定型を選ぶことをお勧めします。また、残りの返済期間が長い場合にはフラット35への借り換えも候補として考えましょう。

２．借り替えに係る諸費用

借り替えの際には事務手数料などの費用が発生します。一般的には借入金額の2.％程度の所が多いですが、ネット経由で手続きすれば安くなる場合や、ローン残高に関わらず一定額という会社もあります。各社のホームページでシュミレーションを行い、比較して検討しましょう。

また、繰上げ返済は金利負担削減効果が非常に高いので、一部繰り上げ返済手数料が0のところを選ぶべきですが、今はネット経由での返済であれば大部分の会社が0円です。

３．団信の保障内容

最近の団信はローンの債務者が無くなった場合に残りのローン負担を0にするだけでなく、例えば

• 八大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞など）で働けなくなった場合
• がんと診断された場合

にも、残りのローン負担を0にする（あるいは半分にする）ような商品も出てきております。

健康状態によってはこれらの団信に加入できない場合もありますが、加入の条件となる健康状態の基準が通常のものよりも緩い「ワイド団信」を用意している会社もあります。

また、フラット35の場合団信への加入が必須ではないものもあります。団信の代わりに他の保険商品に加入するという手もあります。

複数のプランを比較検討する

住宅ローンの型を決めたら、再度シュミレーションを行うとともに仮審査してみて（ネット経由なら簡単に出来ます）、複数の住宅ローンのプランを比較検討して決めましょう。

今後のライフプランも作成した上で返済計画を立てると、より適切なプランを選べます。無料で使えるライフプランシュミレーションソフトもありますし、ファイナンシャル・プランナーに依頼すればお手軽にかつ正確に作成できます。

重要なのは金利よりもトータルの支払金額

あなたが住宅ローンを借り換えるとしたら金利0.5%の住宅ローンと0.7%の住宅ローンのどちらを選びますか。

おそらくほとんどの方は0.5%の住宅ローンを選ぶと思います。しかし、もしかするとそれは間違った選択かもしれません。以下の例を見てください。

たしかに利息の額では住宅ローンAの方が少ないですが、住宅ローン事務手数料を入れた総支払額では住宅ローンBの方が106,678円少なくなっています。

この理由は、住宅ローン事務手数料には「ローン金額の○○%というタイプ（定率型）」と「ローン金額にかかわらず定額で○○円（定額型）」というタイプの2つがあり、現在の残高や残りの返済期間によっては金利が高くても事務手数料が定額の住宅ローンの方がトータルの支払額が少なくなる場合があるからです。

借り換え先の住宅ローンを選ぶ場合には、金利の高低だけでなく事務手数料等諸費用を含めた総支払額で比較するようにしましょう。以下に諸費用の例をあげておきます。

まずは現在の住宅ローンを確認して、借り換えをするメリットがあるかを調べましょう

前述のように住宅ローンを借り換えるとなるとかなり諸費用がかかります。金額は数十万円から、残高によっては数百万円になることもあります。まずは借り換えをしてそれよりも利息を減らす効果があるかどうかを調べていきましょう。

一般的には前述の諸費用を考慮して、

• 現在のローン残高が1,000万円以上
• 残りの返済期間が10年以上
• 現在と借り換え後のローンの金利差が1%以上

が借り換えの目安とされていますが、ローン残高が多かったり、返済期間が長く残っていたりする場合には、金利差が1%未満でも十分借り換えの効果がある場合もあります。

既存の住宅ローンの条件変更も視野に入れましょう

借り換えのメリットがあるとわかったら、早速新しいローンの申し込みをしたいところですが、その前に既存の住宅ローン借入先の金融機関で条件変更ができるかどうか確認してみましょう。

金融機関にもよりますが、交渉の仕方によってはうまく金利を引き下げることができます。条件変更は数万円程度の手数料でできるため、借り換えをするよりも総支払額を減らすことができることもあります。

固定金利？変動金利？どちらを選べばいい？

住宅ローン選びの際に、よくお客様から相談されることの一つに金利タイプがあります。金利タイプは大きく分けて固定金利と変動金利の2つですが、現在の金利水準を見ると固定金利の代表であるフラット35の金利は最低で1.310%、変動金利は最低で0.380%となっており、1%近くの差がついています。（2020年8月25日時点）

この金利差がどのくらい総返済額にインパクトをもたらすか見てみましょう。

実に2,958,490円もの差があります。現在の金利は歴史的な低水準で、本来であればこれ以上金利が下がる余地が少ないので固定金利が有利ですが、これだけ差があると変動金利を選ぶ理由も十分ありそうです。

ちなみに、この条件だと変動金利プランで5年後に1%、10年後にさらに1%金利が上昇したとしても総返済額は33,785,125円と変動金利の方が少ないです。

固定金利を選んだ方がいい人は？

では、それでも固定金利を選ぶべき人はどういう人でしょうか。一言でいうとリスク許容度が低い人です。

リスク許容度が低い人とは、

• 月々の収入に対してローン返済額の比率が高い
• ローン残高に対して保有する金融資産が少ない
• 金利上昇が不安である
• 株式や投資信託などの資産運用をしていない

ような人をいいます。

変動金利を選ぶ場合のポイントは？

一方で変動金利を選ぶにあたっては、前述のようにただ表面的に金利が低いものを選ぶのではなく、諸費用を含めて実質的に金利が低いものを選ぶことが重要です。特に事務手数料の違いや保証料の有無には注意しましょう。

また、変動金利は、そのほとんどが全期間引下げタイプで、借入期間中はずっと基準金利から同じ引下げ幅となります。例えばジャパンネット銀行は、適用金利は 0.38％ですが、基準金利は 2.280％、引下げ幅は 1.900％となっています。（2020年8月25日時点）

基準金利は毎月見直されますが、引下げ幅はずっと変わらないので、借入期間中金利が変動しても、基準金利から 1.900％を差し引いた金利が適用金利となります。仮に基準金利が 4％になったとしても、適用金利は 2.100％（＝4％－1.900％）となるのです。

団体信用生命保険のラインナップもポイントに

現代の住宅ローンは従来の死亡・高度障害以外でも住宅ローン返済が免除になるような団体信用生命保険が充実しているので、健康リスクを気にする方はいろいろなタイプの団体信用生命保険を比較して住宅ローンを選ぶのも一つの方法でしょう。

たとえば、りそな銀行の3大疾病保障特約付団信は、住宅ローン金利に0.25％上乗せすることで、がん・急性心筋梗塞・脳卒中と医師から診断された場合、住宅ローン残高が0円になる特約付きの団信です。

では、0.25%がどのくらいの差になるかというと、残高3,000万円・返済期間30年の場合で約3,200円/月、総支払額で約105万円の差になります。この数字が大きいかどうか参考として保険と比べてみましょう。

たとえば、東京海上日動あんしん生命の3大疾病保障定期保険だと、35歳男性・保険金500万円・期間30年の場合の保険料は月6,005円、総支払額で2,161,800円となっています。この保険に加入するのであれば住宅ローンの団体信用生命保険を利用した方がはるかに割安になってきます。

住宅ローンの返済は計画的に　～繰り上げ返済をしてはいけない！？～

このようなポイントをふまえて実際に住宅ローンを借り換えたら、あとは返済を行っていくわけですが、よくお客様で「ローンが残っていると不安だからどんどん繰り上げ返済をして早くローンをなくしたい」という方がいます。

たしかに繰り上げ返済は一定の経済効果がありますが、果たして本当に効率的なお金の使い方といえるのでしょうか。以下の例を見てください。

現在の低金利環境の下では繰り上げ返済をしても利息の軽減効果は少ししかありません。また、繰り上げ返済をするとその資金は住宅ローンのみに使われ他に使うことはできません。

一方、その資金を運用すれば、年1%の利回りでも約34万円のプラスです。年3%で運用できれば約142万円もプラスになります。期間の途中で万が一急な出費があった場合、それに充てることもできます。

住宅ローンだけでなく、ライフプラン全体を通した資金計画を

このように、住宅ローンのみ（中でも金利のみ）など狭い範囲に注目していると、効率的なお金の使い方ができず、一生涯の長い目で見ると損をしてしまうこともあります。

金利の高・低だけで判断しない！住宅ローンの借り換えで、重要なポイント教えます！

ご自身の目的を確認したら、具体的にどのように住宅ローンを選んでいけばよいのか、住宅ローン選びのチェックポイントは主に3 つ、

1. 金利タイプ
2. 金利
3. 諸費用

といったところでしょう。

まずは、金利を比較しながら金利タイプを決めていきましょう。

金利は

となっています。

例えば目的別4の場合・・・・

将来の金利上昇リスクを回避したいかたには、金利が少し高くても固定金利を中心に期間選択型でも固定期間が長いものを中心に比較しながらメリットの有・無を考え、決めていけば良いわけです。

このように、目的に合わせ、チェックポイントを中心に考えていくことで、絞込が楽になっていきます。

目的別1、2、3

変動金利や固定期間選択型を中心に金利を比較しながら、今より金利を下げられるものを選んで下さい。

ただし、返済残高が大きい場合や返済の残年数が長く残っている場合は、金利上昇によるリスクも大きくなりますので、借り換え時点で金利の低さだけにこだわるのではなく、固定期間選択も比較に入れながら、よりメリットが取れるものを絞り込んでいきましょう。

目的別4

最初に書いたポイントを中心に考え、住宅ローンを絞り込んでいくなかで、目的が4の場合は、既存のローンと比較して、返済総額が変わらず、一見借り換えメリットを感じられない場合もあります。

ですが、固定期間が長いタイプに変えることで、将来的な金利上昇リスクは回避できるわけですから、結果、メリット有と判断することができます。

住宅ローンの金利が低い時に、金利を固定して上がらないようにすることが、大きなメリットと捉える場合もあるということですね。

目的5

この場合、今のローンより金利の低いものを中心に選び、月々の返済額の負担増を出来るだけ抑えながら返済期間を短縮できる住宅ローンを選びましょう。

目的ごとのポイントを、表にしました。借り換えの場合表を参考に住宅ローンを選ぶときの目安にして下さい。

※あくまで目安ですので、残高やライフプランによって変わる場合もあります。

※住宅ローンを絞り込むための目安として一覧にしたものであり、最も適した住宅ローンを指定するものではありません。

【住宅ローンを選びの目安・・・金利のタイプとポイント】

さて、上記を参考に絞り込が出来たら、実際に借り換えのメリットがどのくらいあるか、確認が必要です。

その時にチェックするポイントは「諸費用」です。「諸費用」を考えずに住宅ローンの借り換えを決めてしまうと、大きな誤算が生じます。

以下の注意点を抑えておきましょう。

諸費用の注意点・・・保証料と事務手数料に注意！！

借り換えにかかる費用で、主なものを上げると、元の住宅ローンの繰り上げ手数料・新規ローンの保証料・新規ローンの事務手数料・抵当権抹消登記費用、新規ローンの抵当権設定登記費用・印紙代・司法書士報酬などといったところでしょうか。

以前は保証料はローン総額の2％程度でしたが、最近は保証料ゼロ、その代わり、借り換えの額に対して2％台の事務手数料を取るところが、増えてきています。事務手数料定額という銀行もありますので、どれが一番得かインターネットの借り換えシミュレーションも活用して、しっかり計算しましょう。

では、ここで事務手数料を入れた借り換え例を、比較してみましょう。

【現在の残高が2,300万、返済期間：残り18年の借り換え例】

・住宅ローンA

・住宅ローンＢ

※変動で金利が上昇していく利息は分かりやすくするため計算に入れていません。

一見「金利の低い住宅ローンAのほうが得だから、Aで借り換え」と考えがちですが、実際計算してみると金利の高い住宅ローンBのほうが総支払額は低いことが分かります。

借り換えの費用の中には、事務手数料○万円というような定額型の住宅ローンと、残高金額の○％という定率型の住宅ローンがあり、金利が少し高くてもトータルの総支払金額は少なくなるケースもあります。

住宅ローンの借り換えのメリット

住宅ローンは数あるローンのなかでも返済期間が長期に渡ります。当初契約していた返済額では返済が難しくなった際や、何らかの事情で収入が減ったなどの場合はローンの借り換えを行うことで、返済期間や返済額を見直すことができ、最終的なライプフランの見直しにつなげることができます。

住宅ローンの借り換えのデメリット

一見メリットばかりに見える住宅ローンの借り換えですが、以下のようなデメリットや注意点も存在します。

１．新規契約と同様に諸費用が掛かる

新たな金融機関で契約を結びなおすわけですから、当然事務手数料他の諸費用が発生します。これが意外と高額となることで、結果的に総返済額が変わらないという事態を生むこともあります。

２．再度審査が必要となる

審査基準は金融機関によっても異なりますし、その時の属性（年齢や年収、勤続年数）や信用情報などによっては審査にとおらない可能性もあります。特に車のローンや教育ローンなど、他の借入れがある場合は要注意です。

３．健康状態によっては団体信用生命保険に加入できない場合がある

多くの金融機関において、住宅ローンの申し込みには団体信用生命保険への加入が義務付けられます。借り換えについても同じです。当初借りた時には問題はなくても、借り換えを検討するまでの間に何らかの病気になり、それが原因で団体信用生命保険に加入できないというケースもあり得ます。

もちろん団体信用生命保険への加入が任意のフラット35へ借り換えすることで、その問題を回避することはできますが、金利の面でメリットが出るのかどうかをきちんと確認する必要があります。

住宅ローンの借り換えの流れと注意点

１．事前審査の申込み

事前審査は複数の金融機関に申し込んでもよいことになっています。したがって、この時点である程度金融機関を絞り、3～4つの金融機関申し込みを行うことをおすすめします。

審査基準は金融機関よって異なることから、ある金融機関では事前審査に通過したけれど、他の金融機関では審査に通らなかったというケースもあり得ます。

２．本審査の申込み

事前審査に通過した場合は、本審査いわゆる正式審査に移ります。ここで、金融機関を1社に絞り、本審査を申し込むということになります。本審査では、本人確認書類や収入証明書類、そして物件に関する書類のほか、現在借入れを行っている住宅ローンの返済予定表なども必要になります。

本審査に必要となる書類についても、金融機関で異なりますので、事前に確認し、不備のないように準備しておきましょう。

３．現在の住宅ローンの一括返済

本審査に通過したら、現在借入れを行っている金融機関に対してローン残債を一括返済する手続きに入ります。現在借入れを行っている金融機関に対し、一括返済を行うことを伝え、そのために必要な書類を取り寄せるようにしてください。

また、一括返済を行う場合、金融機関や、借りている金利のプランによっては手数料が発生するケースがありますので、手数料についても事前に問い合わせて確認しておくようにしましょう。

４．借り換え先の金融機関との契約手続き

現在の住宅ローンの一括返済が終了したら、次に新しく借りる金融機関と契約手続きを行います。また、抵当権移転登記などの登記関係も同時に行われます。

これらの流れが終了したら融資実行となり、借り換え先の金融機関から借入額が指定した口座に振り込まれ、そこから新たに返済が始まるということになります。

借り換え先の金融機関を選ぶポイント

借り換えの際の融資条件については、金融機関によって異なります。したがって、金融機関や住宅ローンの商品の選択の際には以下のポイントに注意し、慎重に選ぶようにしてください。

1. 融資手数料および保証料はいくらか？
2. 優遇金利はあるのか？その適用条件はどのようになっているか？
3. 住宅ローンの申し込みにおける条件をクリアしているか（特に年収、勤続年数）

さらに気を付けておきたいのが、信用情報です。今までの住宅ローンの返済の中で一度でも延滞があったりした場合は、その発生時期にもよりますが、信用情報機関にその情報が残っていることがあります。

借り換えとは？

そもそも住宅ローンの借り換えですが、住宅ローンの総返済額を減らすためのローン見直しの方法の一つで、「借り換え」とよく言われているものになります。

借り換えのケース

借り換えを検討するようなケースはこんなような方の場合です。

例えば借り入れ当初の住宅ローン利率が5％近くで、現在の低金利の状況下で、当初より大幅に住宅ローン金利が下がっており、まだ残高が結構残っている方。このような方であれば「借り換え」 をするメリットは大きいと思われます。

したがって借入時と比べて住宅ローン金利が大きく下がっている可能性は現在高いので、まだまだローン残高が残っている方には検討の余地ありといったところです。

ただし注意点としては、現在は、基本的に住宅ローンの契約において、借り換え禁止になっている条項が含まれているものはゼロに近いと思われますが、まれに罰金や手数料を払うといった契約になっていることあります。

まずはご自分の現在の住宅ローンの契約書を一度ご確認いただき、借り換えの条項についての再確認から始めてみてください。

意外と借り換えまでの道のりは長い

住宅ローンの契約までの道のりも最近はネット銀行の出現により、比較的短くなってきましたが、借り換えにおいても最低でも1カ月以上かかると思っていた方がよろしいでしょう。

どのローンでも同じことが言えますが、何に時間がかかるかと言うと、やっぱり審査ですよね。そして審査に提出する書類が多いこと。特に住宅ローンは比較的利用できやすい環境下にありますが、借り換えの際には登記も新たにすることとなります。

借り換えを急ぎでしないといけないなんて方は少ないと思いますが、最初の借入時と同じくらいの時間と労力は必要となることはご理解いただきたいところです。

だいたいの借り換えの流れですが、

1. 現状の住宅ローンと借り換えを検討している住宅ローンの詳細を比較する
2. 借り換え先が決まったら借り換えを申し込む
3. 借り換え先の審査を受けて通過する
4. 現在の住宅ローンの借入先に残金返済を申し込む
5. 借り換え先と住宅ローン契約を結ぶ
6. 前住宅ローンの完済し、新規住宅ローンの返済スタート

といったのが標準の流れと言えます。

借り換えの検討をする状況や時期

借り換えをする際、検討するに値する対象者としては、１．現状の住宅ローンよりも借り換え先のローンの金利が低くなっている方。具体的に言うと、金利差が1％以上あり、残高と返済年数が1,000万円と10年以上ある場合には、借り換えのメリットが大きいと言えます。

次に２．収入が減少見込み・転職予定の方。住宅ローンの申し込み条件に年収の基準があり、金融機関によって違いはありますが、年収が下がる見込みのある方、そして近いうちに転職を検討している方は、今のうちに借り換えを行うタイミングと言っていいでしょう。

３．現在変動金利で借り入れを行っている方は、将来の金利の上昇を考えて、現在の金利の低いうちに固定金利への借り換えもありと言えます。

４．あとはできるだけ若いうちに借り換えは検討する方がよろしいでしょう。健康状態が仮に悪くなった際、団信に加入できない場合も想定されます。

借り換えのメリットは上記でも説明しましたが、「当初に借りた住宅ローンより、借り換えの際の金利が下がっていることで利息分の支払いを減らすことができる点」です。

しかし、デメリットとして

1. 費用がかかる
2. 手続きが手間
3. 登記のしなおし

などがあります。

もちろん大分前に今の住宅ローンを組み、現在の金利と大きく金利差がある場合は、ちゃんと借り換え時にかかる費用をふまえた上で得する状況下であれば、前向きな提案をいたしますが、意外と目先の金利の低さに目が行きがちで、借り換えの際の手続き費用を考慮せずに、手続きをしてしまう方も多く、デメリットが勝ってしまう場合も多々見受けられます。

以下では私がおすすめします、借り換えローンをランキング形式で紹介しております。ぜひ検討の材料にしていただければ幸いです。