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一軒家やマンションなどの家を購入する時に、キャッシュで購入する人は少ないと思います。ほとんどの人が、購入金額の何割かを住宅ローンで賄っているのが現実です。
住宅を購入することは、一生の中で一番大きな買い物かもしれないほど大きな金額になります。そのため、住宅ローンの借入金額も大きな金額になりますし、借入期間も長くなるでしょう。
住宅ローンを組むためには、必ず購入物件を担保に入れるため、金融機関にとってとてもリスクの低い商品なのです。そのため、各金融機関は住宅ローンの獲得に力を入れています。
その結果、金融機関同士の獲得競争が激しくなり、住宅ローンはいろいろな金融機関でそれぞれの特徴を生かした有利な商品がでています。ここでは、金融機関ごとの住宅ローンを比較して、住宅を購入する人が金利や諸費用などで損をしないように解説していきます。
住宅ローンとはどういう商品
住宅ローンとは、中古であっても新築であっても一軒家やマンションなどの集合住宅を購入する時に組むローンです。基本的には住宅購入の時に払う頭金を除いた金額に対して、購入物件を担保に入れて住宅ローンを組みます。
ただし、現在は頭金がなくても、購入金額に登記費用などの諸費用を足した金額まで住宅ローンを借りられる金融機関もあります。しかし、住宅購入には何千万円にもなる大きな金額がかかりますので、できるだけ頭金を入れて住宅ローン金額を減らすことを考えた方が賢明でしょう。
担保や保証
団体信用生命保険
住宅ローン減税
固定金利と変動金利の違い
低金利の現在、住宅ローンを組む時に固定金利を選択するのか変動金利を選択するのかは、大きな悩みだと思います。将来の金利情勢を考えるのはなかなか難しいですが、そもそも固定金利や変動金利とはどういうものなのかを最低限知っておく必要があるのです。
住宅ローンには、基本的に3種類の金利タイプがあります。1種類目は「全期間固定型」で、2種類目は「固定期間選択型」で、3種類目は「変動型」です。ここでは、この3種類を比較して違いについて詳しく解説していきます。
全期間固定型
全期間固定型とは、借入時から完済まですべての期間で同じ金利が適用されるタイプの住宅ローンのことです。ずっと固定金利のため、市場の金利動向にまったく影響を受けません。そのため、住宅ローンの返済期間中に市場の金利が上がっていけばお得になります。
しかし、反対に金利が下がれば損をすることになります。住宅ローンは大抵返済期間が長いため、その間に市場の金利水準が変わらないことはあまり考えずらいかもしれません。ずっと固定金利のため、固定期間選択型のタイプや、変動型のタイプと比較して同じ時期に借りる場合は金利が高く設定されています。
固定期間選択型
固定期間選択型とは、最初に住宅ローンを借りる時に固定金利の期間(例えば3年固定や5年固定など)を選びます。そして、固定金利期間が到達するたびに新たな固定期間を選択するか、変動金利にするかを選ぶ商品です。
全期間固定金利ではなく、全期間変動金利でもないちょうど中間に当たります。そのため、金利も全期間固定型よりも低く、変動型よりも高くなっています。また、固定金利の期間が長いほど金利が高くなっていきます。
変動型
変動金利の住宅ローンは、市場金利の状況によって金利を半年ごとに見直す商品です。市場の金利が上がり傾向の場合は、住宅ローンの金利も上がりますし、下がれば金利も下がります。そのため、金利変動によるリスクが高い商品だといえるでしょう。
仮に市場金利が上がって住宅ローンの金利も上がったとします。その場合でも住宅ローンの月々の返済額やボーナス時期の返済額は、5年間は変わりません。
ただし、金利が上がった分利息の金額が高くなりますので、元金が減っていくスピードが遅くなってしまう仕組みになっています。変動型の住宅ローンは、市場金利に連動していますので同じ時期の全期間固定型のタイプや、固定期間選択型のタイプよりも金利が低いのです。
住宅ローンを選ぶポイント(新規借り入れの場合)
住宅を新規購入して住宅ローンを組む場合、どこの金融機関で借り入れするかは大きな問題です。住宅ローンはどこの金融機関でも取り扱っている商品のため、どのようなポイントで比較をすると損をしない住宅ローンを選べるのでしょうか。
金利
まずは当たり前ですが、金利が低ければ低いほど良いでしょう。例えば3,000万円を35年間借りた場合、金利が0.1%違うと総返済額が約50万円から60万円違ってきます。つまり金利が1%違ったら、総返済額に500万円から600万円もの差がでるのです。そのため、固定金利にするか変動金利にするかも含めて、金利を比較することは損をしないポイントになります。
諸費用
住宅ローンを選ぶために比較すべきポイントとして、諸費用がどのくらいかかるかがあげられます。諸費用とは、保証会社に保証してもらうための保証料、金融機関に払う事務手数料、団体信用生命保険や火災保険などの費用などです。また、登記のための費用や、司法書士に払う報酬なども含まれます。
事務手数料は、金融機関によって一律の定額型だったり、借入金額によって変化する定率型だったりします。保証料や団信の保険料は、金融機関によっては無料にしていることもありますのでよく比較してみましょう。いくら住宅ローン金利が他の金融機関より低かったとしても、諸費用が高ければ総支払額で逆転してしまう可能性がありますので注意が必要です。
繰り上げ返済
住宅ローンを選ぶために、繰り上げ返済がしやすいかどうかも重要なポイントです。住宅ローンの返済は長期になりますので、資金に余裕がある時は通常の返済の他にも繰り上げ返済をして、残債を減らしたり期間を短くしたりしたいものです。
繰り上げ返済のしやすさは、金融機関によっていろいろと違います。例えば、一定以上の金額でないと認めてくれないところもあれば、1円以上で何回でも可能なところもあるのです。
また、繰り上げ返済手数料も有料のところもあれば、何回でも無料のところもあります。見逃しがちですが、繰り上げ返済は住宅ローンの総返済額を減らすために有効な手段ですので、よく比較して決めましょう。
住宅ローンを選ぶポイント(借り換えの場合)
住宅ローンを借り換えする時は、現在の住宅ローンをそのまま借り入れし続けるよりも総支払額が少なくならなければなりません。そのために、比較しなければならないポイントを解説していきます。
金利
現在借りている住宅ローンよりも、金利が低ければ低いほど総返済額が少なくなるため、金利の差は借り換えを考えるためのポイントです。しかし、いくら金利が低くても、現在の住宅ローンの完済までの残りの年数が少なかったり、住宅ローン残高が少ない場合は借り換えてもあまり得をしない場合もあります。
諸費用
住宅ローンを借り換えする場合は、抵当権を設定し直したりするため新たに登記費用がかかります。また、現在の住宅ローンを借りた時と同じように、保証料や金融機関への事務手数料などの諸費用がかかります。さらに、金融機関によっては団信などの保険料がかかるところもあるでしょう。
これらの諸費用は、住宅ローンの借り換えをしなければかからないものです。そのため、いくら金利が低くても、かかる諸費用を含めても借り換えをした方が得なのかをよく考えて選択するべきでしょう。
今後の住宅ローンの動向
ここ最近の日銀の金融政策の影響のため、住宅ローン金利は過去最低が続いていました。しかし、2018年7月の日銀金融政策決定会合により、10年物国債の金利の変動幅を0.2％程度にまで容認する方針となったのです。
そのため、2018年9月は長期の固定金利の金利を上げる金融機関が増えて、久しぶりに住宅ローンの金利が上がりました。ただし、上げ幅は小幅であったことと、変動金利の住宅ローン金利を上げたところはなかったため大きな影響はなさそうです。
また、2019年の消費税増税によって景気が悪化するのを防ぐため、日銀は国債を買って金利の上昇を抑えると考えられています。そのため、今後もしばらくは住宅ローン金利も大きな変動はないでしょう。
金融機関ごとの住宅ローンの比較
SBISBI新生銀行 パワースマート住宅ローン
- 金利一例：変動金利年0.6％、当初固定金利(3年)0.6%(キャンペーン適用金利)等
- 金利詳細
- 借入金額：500万円以上1億円以内
- 借入期間：5年以上35年以内
- 担保：対象物件に第一順位となる担保権を設定
- 連帯保証人：原則不要
- 保証料：無料
- 事務取扱手数料：55,000円(消費税込)
- 団体信用生命保険：SBISBI新生銀行が指定する団体信用生命保険に加入、保険料はSBISBI新生銀行が負担
- 利用条件：借入申込時の年齢が20歳以上65歳以下で完済時の年齢が満80歳未満、SBISBI新生銀行のパワーフレックス口座を開設していること、団体信用生命保険に加入が認められること、連続した就業が2年以上で前年度の税込年収が300万円以上の正社員または契約社員、自営業の人は業歴2年以上で2年平均300万円以上の所得、日本国籍または永住許可を有していること、有していない場合は日本国籍または永住許可を有した配偶者が連帯保証人になること
住信SBIネット銀行 ミスター住宅ローン
- 金利一例：変動金利(通期引下プラン 新規借入)年0.475％、固定金利(当初引下げプラン
10年)0.86%等 - 金利詳細
- 借入金額：500万円以上1億円以内
- 借入期間：1年以上35年以内
- 担保：対象物件に住信SBIネット銀行を抵当権者とする第一順位の担抵当権を設定
- 連帯保証人：収入合算者は連帯保証人、担保提供者は物上保証人とすること
- 保証料：保証会社の保証付でないため無料
- 事務取扱手数料：融資金額の2％相当の金額に消費税額を足した金額
- 繰上返済手数料：何回でも無料ですが、固定金利特約期間中の全額繰上返済手数料は33,000円(消費税税込)
- 団体信用生命保険：団体信用生命保険に加え、全疾病保障も付随、保険料は住信SBIネット銀行が負担
- 利用条件：借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下で完済時の年齢が満80歳未満、安定かつ継続して収入があること、住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険に加入が認められること、日本国内に住んでいること
じぶん銀行 住宅ローン
- 金利一例：変動金利(全期間引下プラン )年0.475％、固定金利(当初期間引下げプラン
10年)0.67%等 - 金利詳細
- 借入金額：500万円以上1億円以内
- 借入期間：1年以上35年以内
- 担保：対象物件(土地、建物)にじぶん銀行を第一順位とする担抵当権を設定
- 連帯保証人：原則不要、ただし、収入合算者は連帯保証人となること、ペアローンはお互いに連帯保証人となること
- 保証料：保証会社の保証付でないため無料
- 事務取扱手数料：借入金額×2.20％(消費税込)
- 繰上返済手数料：一部繰上返済は無料、変動金利適用中の全額繰上返済は無料、固定金利適用中の全額繰上返済手数料は33,000円(消費税税込)
- 団体信用生命保険：一般団信、がん50％保障団信は保険料無料、がん100％保障団信の保険料は借入金利に年0.2％上乗せ
- 利用条件：じぶん銀行に普通預金を開設していること、申込時の年齢が満20歳以上満65歳未満で最終返済日の年齢が満80歳の誕生日まで、安定かつ継続して収入があること、じぶん銀行指定の団体信用生命保険に加入が認められること、日本国籍の人、外国籍の人は永住許可を受けていること
ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン
- 金利詳細
- 借入金額：500万円以上1億円以内
- 借入期間：1年以上35年以内
- 担保：対象物件(土地、建物)にソニー銀行を第一順位とする担抵当権を設定
- 連帯保証人：原則不要、ただし、収入合算者は連帯保証人が必要、ペアローンは担保提供者兼連帯保証人が必要
- 保証料：無料
- 事務取扱手数料：融資金額×2.20％(消費税込)
- 繰上返済手数料：一部繰上返済、全額繰上返済を問わず無料
- 団体信用生命保険：ソニー銀行指定の団体信用生命保険に加入、保険料はソニー銀行が負担
- 利用条件：ソニー銀行に円普通預金を開設していること、申込時の年齢が満20歳以上満65歳未満で最終返済時の年齢が満80歳の誕生日までの人、ソニー銀行指定の団体信用生命保険の加入が認められる人、日本国籍の人、または永住許可を受けていること、対象物件にソニー銀行第一順位の抵当権を設定ができる人
まとめ
住宅ローンは、借入金額か大きく長期間返済していきますので、ちょっとの金利の違いであっても総支払金額には大きな差となります。また、保証料がかかるかどうかや、金融機関への事務手数料などの諸費用の違いや、団体信用生命保険が無料かどうかなども大きな差になります。そのため、いろいろな金融機関の住宅ローンをきちんと比較して、損をしない選択をすることがとても大事なことなのです。
