【2020年】借り換えでおすすめ住宅ローン9選。住宅ローンの専門家が教える借り換えでおすすめの住宅ローン比較ランキング

1 借り換え先の住宅ローンの比較ポイント
2 借り換えでおすすめの住宅ローンランキング

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「借り換えでおすすめの住宅ローンはどれですか？」
「住宅ローンの借り換え先の銀行は、何を重視して比較すれば良いでしょうか？」
「住宅ローンの借り換えは、どうやって進めるものですか？」

住宅ローンを別の銀行に借り換えることを「住宅ローン借り換え」と呼びます。では、住宅ローンの借り換えをするときは、どのように借り換え先の住宅ローンを選べば良いのでしょうか？今回は、住宅ローンの専門家が教える借り換えでおすすめの住宅ローンをランキング形式で紹介します。

借り換え先の住宅ローンの比較ポイント

比較ポイントその１．同じ金利タイプに借り換える

住宅ローンには「金利タイプ」というものがあります。

変動金利
当初固定金利（一定期間固定金利）
全期間固定金利

の3種類があります。

簡単に言えば

変動金利：借り入れ中、金利が変動する

金利上昇リスクがある
ベースの金利が低金利

全期間固定金利：借り入れ中、金利が変動しない

金利上昇リスクがない
ベースの金利が高金利

当初固定金利（一定期間固定金利）：一定期間は、金利が変動しない。一定期間経過後に金利が上昇する

一定期間は金利上昇リスクがない
一定期間経過後は、金利が上昇する
ベースの金利は、変動金利より高金利。全期間固定金利より低金利

という特徴があります。

住宅ローンの借り換えでは

金利の高い住宅ローンから、金利の低い住宅ローンへ借り換える　→　返済額の軽減額（借り換えメリット）が大きくなる

関係にあります。

ここで問題になるのは

「全期間固定金利」から「変動金利」への借り換え
「当初固定金利」から「変動金利」への借り換え

これらの場合、ベースの金利が高い「全期間固定金利」「当初固定金利」から、ベースの金利が低い「変動金利」に借り換えるので、ほぼどんな住宅ローンを選んでも、借り換えメリットが大きくなるのです。

借り換えメリットが大きくなる反面、「変動金利」を選んでしまうと、「金利が上昇しない」という「全期間固定金利」「当初固定金利」のメリットが失われてしまうのです。

借り換えの選び方では、基本的には

「変動金利」　→　「変動金利」
「全期間固定金利」　→　「全期間固定金利」

という形で同じ金利タイプへの借り換えをおすすめします。

借り換えメリットにだけ重きを置いてしまうと、一番金利が低い「変動金利」を選びたくなるのは、当然だからです。ただし、固定金利から変動金利に借り換えてしまうと、今まで回避していた金利上昇リスクが発生してしまうので、慎重に検討しなければならないのです。

「当初固定金利（一定期間固定金利）」の場合は

特約期間中（金利が低金利の間）

「当初固定金利（一定期間固定金利）」　→　「当初固定金利（一定期間固定金利）」　※あまり借り換えはおすすめでない

特約期間終了後（金利が上昇する）

「当初固定金利（一定期間固定金利）」　→　「当初固定金利（一定期間固定金利）」「変動金利」　※借り換えはおすすめ

という考え方になります。

当初固定金利（一定期間固定金利）の場合は

特約期間中　→　低金利
特約期間終了後　→　高金利

という金利設定になっているため

特約期間中　→　借り換えをする必要性が低い
特約期間終了後　→　借り換えをする必要性が高い

のです。

つまり、

基本的には、同じ金利タイプに借り換える
金利タイプを変更するときは、金利上昇リスクが発生することを慎重に検討する
当初固定金利は、当初期間中は借り換えをしない。当初期間終了後に借り換える

という点で、借り換え先を検討する必要があります。

比較ポイントその２．できるだけ低金利の住宅ローンに借り換える

前述した通りで、住宅ローンの借り換えでは、

借り換え前の住宅ローン金利
借り換え後の住宅ローン金利

の金利差が大きくなればなるほど、借り換えメリットが大きくなる

仕組みです。

借り換え前の住宅ローン金利、つまり、現在借り入れ中の住宅ローン金利は、変えることができないのですから、

借り換え先の住宅ローンをできるだけ低金利にすること　＝　借り換えメリットの最大化

につながるのです。

比較ポイントその３．疾病保障・がん診断保障などが無料付帯された住宅ローンを選ぶ

住宅ローンには

疾病保障：病気と診断されて就業不能になったら、住宅ローン残高が0円になる
がん診断保障：がんと診断されたら、住宅ローン残高が0円になる
介護保障：要介護状態になったら、住宅ローン残高が0円になる

などの、通常の「団信（団体信用生命保険）」にない保障が「無料付帯」されるものがあります。

住宅ローンの借り換えを検討されているということは、誰でも、新規借入時よりも、年を取っているはずです。

年齢が高くなれば高くなるほど「病気リスク」は大きくなっていくため、借り換えのタイミングで、疾病保障・がん診断保障などが無料付帯された住宅ローンに借り換えることをおすすめします。

比較ポイントその４．借り換えメリットを試算して決める

住宅ローンの借り換えでは

金利が下がることで、毎月の返済額が軽減する（総返済額が軽減する）

というメリットがありながらも

借り換え先の住宅ローンとの契約時に、再び諸費用（事務手数料など）が発生する

というデメリットもあります。

これが難しいところで

大手都市銀行の場合

事務手数料：3.3万円（税込）
保証料：金利＋0.2％

ネット銀行、大手都市銀行のネットプランの場合

事務手数料：借入額の2.2％（税込）
保証料：無料

と、事務手数料や保証料の設定が異なるのです。

これでは、単純に金利が低金利だからからと言って、借り換えメリットが大きいとは限りません。

借り換えメリット　＝　金利差による返済額の軽減額　－　借り換えに関する費用

ですので、借り換えメリットを試算しないことには、違う手数料設定の住宅ローンは、正確に比較できないのです。

最終的には、候補になっている住宅ローンの中で「借り換えメリット」を試算して、借り換えメリットが大きい住宅ローンを選ぶ必要があります。

おすすめの借り換えメリットのシミュレーションツールはこちら

住宅ローン借り換え比較シュミレーション【2020年8月】金利での借り換えメリット比較ランキング

借り換えでおすすめの住宅ローンランキング

変動金利でおすすめの住宅ローン

1位．PayPay銀行住宅ローン

比較項目	内容
銀行の種類	ネット銀行
金利タイプ	変動金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	なし

ジャパンネット銀行住宅ローン

金利タイプ

借入期間

実質金利（年率）
保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料

公式サイト

2位．住信SBIネット銀行／ネット専用住宅ローン

比較項目	内容
銀行の種類	ネット銀行
金利タイプ	変動金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	全疾病保障無料付帯

住信SBIネット銀行住宅ローン [table “” not found /]

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名中）

金利タイプ

借入期間

実質金利（年率）
保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料

公式サイト

3位．auじぶん銀行住宅ローン

比較項目	内容
銀行の種類	ネット銀行
金利タイプ	変動金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	50％がん診断保障無料付帯

じぶん銀行住宅ローン

金利タイプ	借入期間	実質金利（年率）保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料変動金利 (-) 0.319% 0.319% 2.20% 無料

当初固定金利 (2年) 0.680% 1.060% 2.20% 無料

当初固定金利 (15年) 1.635% 2.570% 2.20% 無料

公式サイト

当初固定金利（当初10年固定金利）でおすすめの住宅ローン

1位．イオン銀行住宅ローン定率型

比較項目	内容
銀行の種類	流通系銀行
金利タイプ	当初10年固定金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	なし

イオン銀行住宅ローン

金利タイプ	借入期間	実質金利（年率）保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料変動金利 (-) 0.630% 0.630% 110,000 無料変動金利 (-) 0.430% 0.430% 2.20% 無料変動金利 (-) 0.630% 0.630% 110,000 無料変動金利 (-) 0.380% 0.380% 2.20% 無料変動金利 (-) 0.580% 0.580% 110,000 無料当初固定金利 (3年) 1.030% 0.880% 110,000 無料当初固定金利 (10年) 1.590% 0.680% 2.20% 無料当初固定金利 (10年) 1.390% 0.680% 2.20% 無料

公式サイト

2位．SBISBI新生銀行／パワースマート住宅ローン

比較項目	内容
銀行の種類	ネット銀行
金利タイプ	当初10年固定金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	介護保障団信無料付帯

新生銀行住宅ローン [table “” not found /]

点（[table “” not found /]

名／[table “” not found /]

名中）

金利タイプ	借入期間	実質金利（年率）保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞ (-) 0.420% 0.420% 2.20% 無料変動金利（半年型）タイプ (-) 0.650% 0.650% 110,000 無料当初固定金利 (10年) 1.100% 0.900% 110,000 無料全期間固定金利 (25年) 1.500% 1.300% 110,000 無料

公式サイト

3位．PayPay銀行住宅ローン

比較項目	内容
銀行の種類	ネット銀行
金利タイプ	変動金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	なし

ジャパンネット銀行住宅ローン

金利タイプ

借入期間

実質金利（年率）
保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料

公式サイト

全期間固定金利でおすすめの住宅ローン

1位．住信SBIネット銀行フラット35（保証型）

比較項目	内容
銀行の種類	ネット銀行
金利タイプ	当初10年固定金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	全疾病保障無料付帯

住信SBIネット銀行住宅ローン／フラット35

金利タイプ	借入期間	実質金利（年率）保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料全期間固定金利 (21～35年) 1.710% 1.710% 1.10% 無料全期間固定金利 (15～20年) 1.370% 1.370% 1.10% 無料当初固定金利 (10年) 1.460% 1.710% 1.10% 無料当初固定金利 (5年) 1.820% 1.900% 2.20% 無料当初固定金利 (10年) 1.820% 1.900% 2.20% 無料全期間固定金利 (15～35年) 1.900% 1.900% 2.20% 無料

公式サイト

2位．ARUHIIスーパーフラット

比較項目	内容
銀行の種類	ノンバンク
金利タイプ	全期間固定金利
事務手数料	2.2％（税込）
保証の無料付帯	なし

ARUHI住宅ローン／フラット35

金利タイプ	借入期間	実質金利（年率）保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料全期間固定金利 (21～35年) 1.710% 1.710% 1.10% 無料全期間固定金利 (15～20年) 1.370% 1.370% 1.10% 無料当初固定金利 (5年) 0.980% 1.230% 1.10% 無料当初固定金利 (10年) 1.460% 1.710% 1.10% 無料全期間固定金利 (15～35年) 1.810% 1.810% 2.20% 無料全期間固定金利 (15～35年) 1.530% 1.530% 2.20% 無料当初固定金利 (5年) 1.560% 1.810% 2.20% 無料全期間固定金利 (15～35年) 1.910% 1.910% 2.20% 無料全期間固定金利 (15～35年) 1.630% 1.630% 2.20% 無料

公式サイト

3位．楽天銀行フラット35

比較項目	内容
銀行の種類	ネット銀行
金利タイプ	全期間金利
事務手数料	1.1％（税込）※楽天銀行口座を返済口座設定
保証の無料付帯	なし

楽天銀行フラット35

金利タイプ	借入期間	実質金利（年率）保証料／優遇込み

当初期間終了後
変動金利事務手数料（税込）
※％は借入額に対しての割合

保証料全期間固定金利 (21～35年) 1.710% 1.710% 1.10% 無料全期間固定金利 (15～20年) 1.370% 1.370% 1.10% 無料当初固定金利 (5年) 0.980% 1.230% 1.10% 無料当初固定金利 (10年) 1.460% 1.710% 1.10% 無料全期間固定金利 (15～20年) 1.430% 1.430% 1.10% 無料

公式サイト

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