【2023年】借り換えでおすすめ住宅ローン9選。住宅ローンの専門家が教える借り換えでおすすめの住宅ローン比較ランキング

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「借り換えでおすすめの住宅ローンはどれですか?」
「住宅ローンの借り換え先の銀行は、何を重視して比較すれば良いでしょうか?」
「住宅ローンの借り換えは、どうやって進めるものですか?」

住宅ローンを別の銀行に借り換えることを「住宅ローン借り換え」と呼びます。では、住宅ローンの借り換えをするときは、どのように借り換え先の住宅ローンを選べば良いのでしょうか?今回は、住宅ローンの専門家が教える借り換えでおすすめの住宅ローンをランキング形式で紹介します。

借り換え先の住宅ローンの比較ポイント

比較ポイントその1.同じ金利タイプに借り換える

住宅ローンには「金利タイプ」というものがあります。

  1. 変動金利
  2. 当初固定金利(一定期間固定金利)
  3. 全期間固定金利

の3種類があります。

簡単に言えば

変動金利:借り入れ中、金利が変動する

  • 金利上昇リスクがある
  • ベースの金利が低金利

全期間固定金利:借り入れ中、金利が変動しない

  • 金利上昇リスクがない
  • ベースの金利が高金利

当初固定金利(一定期間固定金利):一定期間は、金利が変動しない。一定期間経過後に金利が上昇する

  • 一定期間は金利上昇リスクがない
  • 一定期間経過後は、金利が上昇する
  • ベースの金利は、変動金利より高金利。全期間固定金利より低金利

という特徴があります。

住宅ローンの借り換えでは

金利の高い住宅ローンから、金利の低い住宅ローンへ借り換える → 返済額の軽減額(借り換えメリット)が大きくなる

関係にあります。

ここで問題になるのは

  • 「全期間固定金利」から「変動金利」への借り換え
  • 「当初固定金利」から「変動金利」への借り換え

これらの場合、ベースの金利が高い「全期間固定金利」「当初固定金利」から、ベースの金利が低い「変動金利」に借り換えるので、ほぼどんな住宅ローンを選んでも、借り換えメリットが大きくなるのです。

借り換えメリットが大きくなる反面、「変動金利」を選んでしまうと、「金利が上昇しない」という「全期間固定金利」「当初固定金利」のメリットが失われてしまうのです。

借り換えの選び方では、基本的には

  • 「変動金利」 → 「変動金利」
  • 「全期間固定金利」 → 「全期間固定金利」

という形で同じ金利タイプへの借り換えをおすすめします。

借り換えメリットにだけ重きを置いてしまうと、一番金利が低い「変動金利」を選びたくなるのは、当然だからです。ただし、固定金利から変動金利に借り換えてしまうと、今まで回避していた金利上昇リスクが発生してしまうので、慎重に検討しなければならないのです。

「当初固定金利(一定期間固定金利)」の場合は

特約期間中(金利が低金利の間)

  • 「当初固定金利(一定期間固定金利)」 → 「当初固定金利(一定期間固定金利)」 ※あまり借り換えはおすすめでない

特約期間終了後(金利が上昇する)

  • 「当初固定金利(一定期間固定金利)」 → 「当初固定金利(一定期間固定金利)」「変動金利」 ※借り換えはおすすめ

という考え方になります。

 

当初固定金利(一定期間固定金利)の場合は

  • 特約期間中 → 低金利
  • 特約期間終了後 → 高金利

という金利設定になっているため

  • 特約期間中 → 借り換えをする必要性が低い
  • 特約期間終了後 → 借り換えをする必要性が高い

のです。

 

 

つまり、

  • 基本的には、同じ金利タイプに借り換える
  • 金利タイプを変更するときは、金利上昇リスクが発生することを慎重に検討する
  • 当初固定金利は、当初期間中は借り換えをしない。当初期間終了後に借り換える

という点で、借り換え先を検討する必要があります。

 

比較ポイントその2.できるだけ低金利の住宅ローンに借り換える

前述した通りで、住宅ローンの借り換えでは、

 

  1. 借り換え前の住宅ローン金利
  2. 借り換え後の住宅ローン金利

の金利差が大きくなればなるほど、借り換えメリットが大きくなる

 

仕組みです。

借り換え前の住宅ローン金利、つまり、現在借り入れ中の住宅ローン金利は、変えることができないのですから、

借り換え先の住宅ローンをできるだけ低金利にすること = 借り換えメリットの最大化

につながるのです。

比較ポイントその3.疾病保障・がん診断保障などが無料付帯された住宅ローンを選ぶ

住宅ローンには

  • 疾病保障:病気と診断されて就業不能になったら、住宅ローン残高が0円になる
  • がん診断保障:がんと診断されたら、住宅ローン残高が0円になる
  • 介護保障:要介護状態になったら、住宅ローン残高が0円になる

などの、通常の「団信(団体信用生命保険)」にない保障が「無料付帯」されるものがあります。

住宅ローンの借り換えを検討されているということは、誰でも、新規借入時よりも、年を取っているはずです。

年齢が高くなれば高くなるほど「病気リスク」は大きくなっていくため、借り換えのタイミングで、疾病保障・がん診断保障などが無料付帯された住宅ローンに借り換えることをおすすめします。

比較ポイントその4.借り換えメリットを試算して決める

住宅ローンの借り換えでは

金利が下がることで、毎月の返済額が軽減する(総返済額が軽減する)

というメリットがありながらも

借り換え先の住宅ローンとの契約時に、再び諸費用(事務手数料など)が発生する

というデメリットもあります。

これが難しいところで

大手都市銀行の場合

  • 事務手数料:3.3万円(税込)
  • 保証料:金利+0.2%

ネット銀行、大手都市銀行のネットプランの場合

  • 事務手数料:借入額の2.2%(税込)
  • 保証料:無料

と、事務手数料や保証料の設定が異なるのです。

これでは、単純に金利が低金利だからからと言って、借り換えメリットが大きいとは限りません。

借り換えメリット = 金利差による返済額の軽減額 - 借り換えに関する費用

ですので、借り換えメリットを試算しないことには、違う手数料設定の住宅ローンは、正確に比較できないのです。

最終的には、候補になっている住宅ローンの中で「借り換えメリット」を試算して、借り換えメリットが大きい住宅ローンを選ぶ必要があります。

おすすめの借り換えメリットのシミュレーションツールはこちら

借り換えでおすすめの住宅ローンランキング

変動金利でおすすめの住宅ローン

1位.PayPay銀行住宅ローン

比較項目 内容
銀行の種類 ネット銀行
金利タイプ 変動金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 なし

ジャパンネット銀行住宅ローン

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料

2位.住信SBIネット銀行/ネット専用住宅ローン

比較項目 内容
銀行の種類 ネット銀行
金利タイプ 変動金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 全疾病保障無料付帯

住信SBIネット銀行住宅ローン [table “” not found /]

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名/[table “” not found /]

名中)

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料

3位.auじぶん銀行住宅ローン

比較項目 内容
銀行の種類 ネット銀行
金利タイプ 変動金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 50%がん診断保障無料付帯

じぶん銀行住宅ローン

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料 変動金利 (-) 0.319% 0.319% 2.20% 無料

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。

当初固定金利 (2年) 0.730% 1.110% 2.20% 無料

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。

当初固定金利 (15年) 1.635% 2.570% 2.20% 無料

※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。

当初固定金利(当初10年固定金利)でおすすめの住宅ローン

1位.イオン銀行住宅ローン定率型

比較項目 内容
銀行の種類 流通系銀行
金利タイプ 当初10年固定金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 なし

イオン銀行住宅ローン

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料 変動金利 (-) 0.630% 0.630% 110,000 無料 変動金利 (-) 0.430% 0.430% 2.20% 無料 変動金利 (-) 0.630% 0.630% 110,000 無料 変動金利 (-) 0.380% 0.380% 2.20% 無料 変動金利 (-) 0.580% 0.580% 110,000 無料 当初固定金利 (3年) 1.100% 0.880% 110,000 無料 当初固定金利 (10年) 1.690% 0.680% 2.20% 無料 当初固定金利 (10年) 1.490% 0.680% 2.20% 無料

2位.SBISBI新生銀行/パワースマート住宅ローン

比較項目 内容
銀行の種類 ネット銀行
金利タイプ 当初10年固定金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 介護保障団信無料付帯

新生銀行住宅ローン [table “” not found /]

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名/[table “” not found /]

名中)

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料 変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス> (-) 0.420% 0.420% 2.20% 無料 変動金利(半年型)タイプ (-) 0.650% 0.650% 110,000 無料 当初固定金利 (10年) 1.100% 0.900% 110,000 無料 全期間固定金利 (25年) 1.500% 1.300% 110,000 無料

3位.PayPay銀行住宅ローン

比較項目 内容
銀行の種類 ネット銀行
金利タイプ 変動金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 なし

ジャパンネット銀行住宅ローン

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料

全期間固定金利でおすすめの住宅ローン

1位. 住信SBIネット銀行フラット35(保証型)

比較項目 内容
銀行の種類 ネット銀行
金利タイプ 当初10年固定金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 全疾病保障無料付帯

住信SBIネット銀行住宅ローン/フラット35

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料 全期間固定金利 (21~35年) 1.640% 1.640% 1.10% 無料 全期間固定金利 (15~20年) 1.300% 1.300% 1.10% 無料 当初固定金利 (10年) 1.340% 1.640% 1.10% 無料 当初固定金利 (5年) 1.730% 1.810% 2.20% 無料 当初固定金利 (10年) 1.730% 1.810% 2.20% 無料 全期間固定金利 (15~35年) 1.810% 1.810% 2.20% 無料

2位.ARUHIIスーパーフラット

比較項目 内容
銀行の種類 ノンバンク
金利タイプ 全期間固定金利
事務手数料 2.2%(税込)
保証の無料付帯 なし

ARUHI住宅ローン/フラット35

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料 全期間固定金利 (21~35年) 1.640% 1.640% 1.10% 無料 全期間固定金利 (15~20年) 1.300% 1.300% 1.10% 無料 当初固定金利 (5年) 0.860% 1.160% 1.10% 無料 当初固定金利 (10年) 1.340% 1.640% 1.10% 無料 全期間固定金利 (15~35年) 1.670% 1.670% 2.20% 無料 全期間固定金利 (15~35年) 1.390% 1.390% 2.20% 無料 当初固定金利 (5年) 1.420% 1.670% 2.20% 無料 全期間固定金利 (15~35年) 1.770% 1.770% 2.20% 無料 全期間固定金利 (15~35年) 1.490% 1.490% 2.20% 無料

3位.楽天銀行フラット35

比較項目 内容
銀行の種類 ネット銀行
金利タイプ 全期間金利
事務手数料 1.1%(税込)※楽天銀行口座を返済口座設定
保証の無料付帯 なし

楽天銀行フラット35

金利タイプ 借入期間 実質金利(年率)
保証料/優遇込み
当初期間終了後
変動金利 事務手数料(税込)
※%は借入額に対しての割合
保証料 全期間固定金利 (21~35年) 1.640% 1.640% 1.10% 無料 全期間固定金利 (15~20年) 1.300% 1.300% 1.10% 無料 当初固定金利 (5年) 0.860% 1.160% 1.10% 無料 当初固定金利 (10年) 1.340% 1.640% 1.10% 無料 全期間固定金利 (15~20年) 1.360% 1.360% 1.10% 無料

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