なぜ、不動産投資は失敗するのか？失敗する原因や失敗しないために出来る事5選

そもそも不動産投資とは？

老後の資金や新たな収入源として、検討したい資産運用の1つである「不動産投資」。

不動産投資と聞くと、アパートやマンションを購入し大きな資金を運用するので、株式投資やFXなどの投資・投機対象と比べた時に、どこか敷居が高く感じてしまいます。

しかし、不動産投資はある程度の収入と信用力があれば、銀行から融資を受ける事で、十分に一般的なサラリーマンでも行う事で出来る資産運用なのです。

そのため不動産は、挑戦しやすく、上記したように融資によってレバレッジを利かせる事も可能なので、魅力的な投資対象の1つです。

一方で、しっかりと考えたいのは「失敗した時」の事です。なぜなら、不動産投資は融資を受ける事、運用の資金が大きくなる事などを考慮すると、失敗したときのダメージが大きくなりやすい投資対象でもあります。

この記事では、不動産投資を検討している方が、失敗しないために「失敗する原因」「失敗させないために出来る事」などをご紹介させて頂きます。

まず初めに、これから「不動産投資の概要」「投資対象」「借入」という不動産投資の基本的な部分について、おさらいしていきます。

不動産を運用して利益を出すこと

不動産投資とは、どのようなものなのでしょうか？簡単にまとめてしまうと「利益を得るために不動産に投資」する事です。

具体的には「アパート」「マンション」「一戸建て」の一室・一戸建てごと賃貸として貸し出し家賃収入を得たり(インカムゲイン)、不動産を売却した際に発生する収益(キャピタルゲイン)などから利益を得ます。

日本では、人口減少などによって地方の不動産価格の低下が危惧されていますが、都市圏(特に東京)や名古屋、大阪などの大きな地域では、不動産価格は上昇傾向にあります。

前提として「これからどうなるか分からない」という部分は否めませんが、不動産価格が上昇している地域での不動産投資は、他の資産運用と比較した時に「安定している」投資の1つだと言えます。

投資対象はワンルームやアパート

一般の方が行える不動産投資の投資対象は、主に「マンションのワンルーム」「アパート一棟」の2つだと言えます。

郊外への投資・地方への投資などの場合は「一戸建て」という選択肢もありますが、不動産価格の安定している都市部では、特に「アパート」や「マンションのワンルーム」が、中心的な投資対象になってくるでしょう。(一人暮らしが多く、アパートやマンションの需要が高いため)

また、一戸建で空室が発生してしまうと、その間家賃収入がゼロになってしまいますが、ワンルームを分散投資したり、アパートだと全室が空室にならない限り、家賃収入がゼロになってしまうという可能性が低いです。

そのため、初心者の場合は特に「マンションのワンルーム」や「アパート一棟」への投資がおすすめです。これからワンルームとアパートの「概要・特徴」などについてご紹介していきます。

ワンルームは少ない資金ではじめられる

ワンルームへの投資とは、文字通り「マンションの一室」を購入し、賃貸や売却益などから利益を出していく投資対象です。

ワンルームの特徴は「少ない資金ではじめられる」というのが最も大きいです。

というのも、地域にもよりますが、中古マンションのワンルームなら数百万円~5000万円以下で購入出来る物件も多く、銀行からの融資を活用すれば自己資金数百万円から投資を始める事が可能です。

そのため、自己資金が少なく済むこと、融資の額が大きくならないので審査が比較的容易になることを考えると、投資までのハードルが低い投資対象だと言えます。

改装・改築に関してのハードルは、他の所有者との兼ね合いが必要なケースが多いので、不動産をカスタマイズする際の自由度の低さというのが、ネックになりがちです。

アパート一棟は自由度・安定性に優れているが、資金が必要

不動産投資で、アパートを投資対象にすると一般的に「一棟ごと」所有します。

そのため、まずはじめに挙げられる特徴として「自己資金がたくさん必要」という点が挙げられ、物件価格が数千円万円から数億、自己資金が最低でも「500～900万円は必要」と覚悟しておいた方がよいです。(物件によって異なります)

融資の額も大きくなるため、必然的に審査も厳しくなり、資金が大きくなるためリスクも高く、ワンルーム投資よりもハードルが高くなりがちです。

しかし、アパート一棟への投資は、改築や改装が行いやすいので自由度が高く、都市部でのアパート経営で全室が空室のような事態が起こることは稀なので、空室が出来ても「安定性」を確保する事が可能です。

融資の観点や運用のランニングコストを考えると、本業の「収入が高い人」が、挑戦しやすい投資対象です。

借入を行うのが一般的

先程、不動産投資の投資対象をご紹介させて頂いた際に、融資について少しご紹介させて頂きました。

不動産投資では、銀行からの融資で借入を行う事が一般的で、物件の購入費用をすべて自己資金で行うというケースは稀です。

なぜなら、不動産投資では投資対象が不動産なので投資額が大きく、全て自己資金で運用すると、資金効率の観点からあまり魅力的な投資にはなりません。

不動産投資の魅力はなんと行っても、借入を行う事で「レバレッジ」を掛けられる点なので、基本的に不動産投資には、金融機関から融資を受ける必要があると認識しておきましょう。

そのため、投資対象を選ぶ際には、物件価格に注目し「現在の信用力で融資を受ける事が可能か？」という点について意識しておく必要があります。

住宅ローンでは「個人の信用力」というのが主な審査対象になり、不動産投資の融資では「事業の計画性」や「個人の信用力」などが重要視されます。つまり、住宅ローンと違い「投資としての将来性」というのも、審査の対象となるのです。

しかし、不動産投資においても「個人の信用力」というのが、融資の落ちる・落ちないを左右している大きな要素です。

そのため、融資の額に対して職業や収入の大きさなどを考慮しながら、もしも失敗しても「しっかりと返済できる能力があるか？」という点を考慮しながら、物件を選びましょう。

不動産投資が失敗する原因は？

先程、不動産投資の基本的に部分についてご紹介させて頂きましたが、これからこの記事の本題である「不動産投資の失敗」という部分についてご紹介していきたいと思います。

不動産投資で失敗しないために、まずはじめに押さえておきたいのは「不動産投資に失敗する原因」です。

もちろん、不動産投資に失敗する原因は1つだけではなく、失敗する時には複数の間違いを起こしている事が多いですし、失敗の原因もこれからご紹介する要因以外にも存在します。

しかし、不動産投資に失敗する方にはいくつかの特徴がある事も事実であり、これから失敗しないために押さえたい不動産投資に失敗する原因になる「他力本願」「甘い見積もり」「物件を見極めない」という3点をご紹介していきます。

他力本願

まず、初めに挙げられる失敗する特徴として「他力本願」という点です。

不動産投資は、最初の物件選びや融資の過程を終えると、物件の管理を管理会社に委託する事で、ある程度「放置するだけで収入が発生」という状態を作る事が可能な投資方法だと言えます。

他の資産運用と比べた時に、時間をあまり必要としないので「兼業に向いている投資」という側面があり、この利点から不動産投資を始める方も少なくありません。

もちろん、この側面が存在するのは事実で、ポピュラーな資産運用方法である「株式投資」や「FX」で短期トレードを兼業で行うと、休日が潰れてしまう事も多いです。

一方で、不動産投資ならどうでしょうか？「入居者からクレーム」「物件の様々な管理作業」など、不動産投資を行う上で必要になりがちな業務は、管理会社に委託する事が可能です。

そのため、不動産投資を行っていて休日が潰れてしまうなんて事は、大きなトラブルがあった時くらいだと言えます。

しかし、このような認識のみを持って、不動産投資を行うと痛い目にあってしまうでしょう。なぜなら、管理会社に任せる事が出来ると言っても、必ずどこかで「自分でやらないといけない部分」が出てきます。

この点を考慮していないと、途中で時間を割けない部分が出てきて、どこかで投資に無理が出てきます。不動産投資は最低でも4~5年は、物件を所有する事を前提としている事が多いので、無理が何年も続くと失敗してしまう可能性が高くなります。

この「無理」とは、「どんなもの」で「どんな影響」を与えてしまうのか？人それぞれですが、「ストレスに感じる」「本業に影響を与える」という事態になってくると危険サインです。

甘い見積もり

甘い見積もりといのも、不動産投資を失敗させてしまう原因の1つです。

不動産では、様々な「お金の計算」が必要になります。例えば、様々な観点からの利回り、税金の事などです。

特に、見積もりという観点から見た時に「利回り」を、甘くみてしまうと物件さえしっかりと選べば「大失敗」という事態にはなりにくいですが、「全体的に見たら損した」という結果をもたらす事も少なくありません。

利回りを用いて、見積もりをしっかりと行っておくことで「どれくらいリターンが戻ってくるのか？」という点を、認識する事が可能です。

また、見積もりという観点から見た時に、もう1つ押さえておきたいのは「税金」です。税金って忘れがちな出費ですが、甘い認識でいると「気付いたら多額の納税が必要になっていた」という事態になる事も考えられます。

税金を甘く見ていると、追徴課税で余計な税金が請求される事もあるので、税金についてもしっかりと意識しておきましょう。

物件を見極めない

最後にご紹介したい不動産投資に失敗する原因は「物件を見極めない」という点です。

物件の立地や価格、利回りなどを考慮して、しっかりと「物件の見極め」を行っている方がいるのも事実ですが、一方で不動産投資を行う際に「よく分からないけど、良さそうだから」という理由で、物件を決定している方がいるのも事実です。

特に「営業マンの意見を参考にして購入した」というケースは、危ないかもしれません。なぜなら、すべての「物件が本当に精査された物件なのか？」は、不確定要素だからです。

もちろん、営業を行っている方が悪質な物件を紹介していると言っている訳ではなく、彼らは「営業のプロであり、不動産のプロではない」可能性があるという事です。

そのため、他の方の意見を参考にする事も大事ですが、実際に物件に足を運んで、町の雰囲気や物件のイメージを肌で感じて、自分の目で物件を見極める必要があります。

不動産投資を失敗させないためには？

先程、不動産投資が失敗する原因についてご紹介させて頂きました。

しかし、これだけでは不動産投資の失敗を防ぐためには十分ではなく、「不動産投資を失敗させないための方法」をしっかりと押さえておく必要があります。これから不動産投資を失敗させず、成功させるための基本的な5つのポイントをご紹介していきます。

１ターゲット層

まず、初めに不動産投資に失敗しないために、押さえておきたいのは「ターゲット層をはっきりとさせる」という点です。

極端な話ですが「ワンルームのみを扱っているアパートに、6人家族が入居する」なんて事は、あまり考えられないケースです。

ワンルームの物件は、一人暮らしをしている方が入居する事を前提として建てられていますし、そのような物件のターゲット層は「学生」や「配偶者のいない社会人」とイメージする事が可能です。

上記では、物件の間取りからターゲット層を絞りましたが、立地から推測する事も可能で、近くに大学があるなら「学生」、公園や小中学校が近いなら「ファミリー」、駅が近いなら一人暮らしの「社会人」と物件に入居しそうな層を想定する事が可能です。

このように、ターゲット層を絞ることで、各ターゲット層のニーズに合わせた物件を想定し、ニーズにマッチしていない物件なら、改装・改築などを行う事で「入居しやすい物件」を作る事が重要です。

例えば、学生なら経済的に余裕がない事が想定出来るので「安さ」が特徴の物件が魅力的ですし、ファミリー層を狙ったものだと「間取り」や「周辺環境」が良いものが好ましいと言えます。

まずは、どのターゲット層を狙うのか？という点をはっきりさせてから、物件を選ぶと失敗する可能性を下げる事が可能です。

２収益計算

次に、しっかりと意識したいのは「収益計算」です。

収益計算については、既に利回りという観点からご紹介させて頂きましたが、この点を甘く見てしまうと失敗してしまう可能性が高くなります。

どんなに立地が良くても、築年数が低くても、収益計算をしっかりと行い「いくら収入が入ってきて」「いくら出ていくのか」という点をはっきりさせないと、最終的に「利益」をしっかりと出すことは出来ません。

例えば、改装・改築をしっかりと行い入居者にとって魅力的な物件でも、出費が重なり「収入よりも出費の方が大きい」という物件は、投資の観点から見ると魅力的な投資対象と言えないでしょう。

仮に、立地や見た目が悪くても、しっかりと利益を出せている物件なら投資対象として魅力的です。

不動産投資の最終的な目的は「利益」を出すことです。そのために、収益計算はしっかりと意識しておきたいポイントであり、継続的に不動産投資を成功させるには、不可欠な要素だと言えます。

３余裕をもった返済計画

余裕をもった返済計画というのも、不動産投資を失敗させないためには重要です。

不動産投資では一般的に借入を行い、レバレッジを掛けて運用を行う事が、一般的な事はご紹介させて頂きましたが、返済計画に余裕がないと「不動産を経営する」という観点から見た時に、不安定になりがちです。

どんな返済方法を利用するか？によっても異なりますが、通常月々数万円～十数万円という金額を返済に当てます。ここで、無理な返済計画を立ててしまうと返済が滞ったり、キャッシュフローが安定せず、不安定な不動産投資になってしまいます。

そのため「空室が出来ても、余裕を持って支払っていける」という返済計画が重要になってきます。

返済計画というのは、意外に見落としがちなポイントですが、不動産経営を失敗させないためには重要な点なので、しっかりと押さえておきましょう。

４予想外の出費を想定

不動産投資を失敗させないためには、予想外の出費を想定しておく必要があります。

なぜなら、どれだけ不動産を運用する前に試算を行ったとしても、試算に甘い部分があったり、トラブルが起こったりなど「予想よりも大きく出費が出てきてしまった」というのは、不動産投資では起きてしまう事があります。

ここで、予想外の出費を想定して、ある程度資金を残しておくというのは、不動産投資で押さえておきたい点の1つです。

どんな資産運用にも通じる事ではありますが「安定した運用」というのが理想的です。予想外の出費が起こったとしても、予めトラブルを想定し、安定して運用出来るような余裕を持っておくというのは、「資産運用」の観点からも、「精神的」な観点からも重要です。

5 上手に力を借りる

最後にご紹介したい不動産投資を失敗させないためのポイントは「上手に力を借りる」という点です。

不動産投資では、様々な方面から色んな人の力を借りる事が可能です。例えば、物件の管理なら管理会社に任せる事可能で、管理範囲もBM(建物などの管理)・PM(クレームや契約など)と種類が別れており、様々な業務を委託することが出来ます。

それだけではなく、資産のアドバイスに関しては「ファイナンシャルプランナー」や、不動産に詳しい人が身近に居るなら、そのような人に相談するというのもありだと思います。

また、不動産投資に関連する業務を行う「不動産投資顧問業」というのも存在しているので、場合によってはそのようなサービスを行っている業者に、業務を委託するというのも必要になってきます。

先程、他力本願は失敗を招く原因であるとご紹介させて頂きましたが、特に不動産投資初心者の方は、上手に周りの力を借りると不動産投資を成功させる確率が上がります。

そのため、不動産投資に際しては、周りの力を上手に借りるというのも、不動産投資を失敗させないために出来る事だと言えます。

まとめ

そもそも不動産投資とは？

• 不動産という資産を運用して、利益を出すこと
• 投資対象はワンルームやアパートが中心的
• 借入を行い、レバレッジを掛ける事が可能

不動産投資が失敗してしまう原因は？

• 他力本願である
• 利回りなどの見積もりが甘い
• 物件を見極めない

不動産投資を失敗させないために、出来ることは？

• ターゲット層をはっきりとさせる
• しっかりと収益計算を行う
• 余裕が持てる返済計画
• 予想外の出費を想定しておく
• 上手に力を借りる

でした。

不動産投資は「投資」なのでリスクがあります。どれだけ準備しても、不可抗力に当たるようなトラブルが起こってしまい不動産投資が失敗してしまうという可能性は存在します。

しかし、失敗しないために出来る事を予め行っておくことで、「失敗の可能性」を下げていく事は可能です。

様々な資産運用に通じる事ですが、失敗しないための行動をする事で、必然的に投資が成功する確率は上がっていきます。