ありきたりの民泊では儲からない！民泊投資で成功するポイント10選をご紹介します。

民泊の市場規模は2015年以降はとくに急激に拡大しており、個人だけでなく民泊へ参入する企業の数も増えてきています。

インバウンド需要にともない収益が期待できる民泊ですが、一方では撤退を余儀なくされる個人や企業もあります。民泊投資を安易に始めても、必ず宿泊客が確保できるという保証はなく、増え続ける競合に勝る何か、宿泊客に足を運んでもらう何かがなければ、成功は望めないといえます。

いくら民泊の需要は高いといえども、ありきたりの民泊では儲からないのです。今回は、民泊で成功する条件とは何なのか、人気のある民泊は何が違うのか、民泊投資で成功するポイント10選をご紹介していきます。

話題の民泊は儲かる？

ここ数年話題になっている民泊。民泊は、主に外国人観光客を対象に急激に普及拡大している宿泊サービスです。

従来、国内ではホテルや旅館などの宿泊施設を利用する以外に、旅行にて滞在先を確保する方法は皆無に等しかったのですが、海外で人気のある民泊という宿泊形態が日本でも普及し始めたのが2014年のことです。

きっかけは、サンフランシスコの民泊事業者エアビーアンドビーが2014年に日本でも民泊事業を開始したことから始まりました。その後、外国人観光客によって多数の民泊が利用され始め、今、話題の不動産投資として注目されています。

訪日外国人旅行者数の推移

では、なぜ民泊がここまで不動産投資の1つとして注目されているのか、その理由として外国人観光客がいかに急増しているのかを見ておきましょう。

以下の表は観光庁が公表している訪日外国人旅行者数の推移です。

出典：観光庁　参考リンク

2013年の時点では訪日外国人旅行者の数は約1,000万人、2014年以降は急激な増加を見せ、2018年には3倍の約3,100万人にまで増えています。

訪日外国人旅行者の消費の推移

さらに、旅行中の滞在にともなう消費は以下のように推移しています。

出典：観光庁　参考リンク

2012年には約1兆円だった消費額は2018年には約4兆円です。インバウンド市場は、2012年から過去6年間で約4倍に拡大していることがわかります。

旅行において宿泊費は必須

このように、半ば驚異的な成長を見せるインバウンド市場ですが、皆さんもご経験があるように、旅行の際にまず必要なのが宿泊施設です。そこで話題になっているのが民泊の存在なのです。

このまま、外国人観光客の数が増加していくとすれば、ホテルや旅館だけでは宿泊施設の数は足りなくなるともいわれており、民泊が法的に認められるなど今後の観光事業において民泊の役割が期待されているのです。

民泊の魅力

さらに、民泊はただ単に安価なだけでなく、ホテルや旅館で味わえない個性的なサービスが外国人にとって魅力となっています。オーナーや他のゲストと交流できたり、ユニークな空間で過ごすことができたりなど、民泊独自の魅力から、外国人旅行者だけでなく日本人旅行者からも利用され始めています。

競合は増え続けている

外国人観光客の増加にともない、一定の収益が期待できる民泊ではありますが、同時に増え続けているのが民泊事業者の数です。

出典：観光庁　参考リンク

2019年7月の時点で、民泊新法による住宅宿泊事業者の届出件数は18,512件で、1年間で約8.4倍となっています。旅館業（簡易宿所営業）の許可を得た民泊事業者の数を考慮すれば、競合の数は遥かにこれよりも高い数字となるでしょう。

ありきたりの民泊では儲からない

インバウンド市場、民泊市場の規模が拡大するにつれて競合も増えていくのであれば、いかに収益が期待できる民泊といえども、実際に稼ぐためには厳しい側面もあるのだといえるのです。

今夏のバケーションシーズン7月・8月の民泊の予約状況を調査した結果、予約が3か月先まで埋まっている民泊もあれば、全く予約が入っていない民泊もあります。

予約が多い人気の民泊は、詳細を調べると、なぜ人気があるのか納得できる理由があるようです。反面、予約のない民泊の多くは「ありきたりの民泊」であることが大きな特徴です。ありきたりの民泊では儲けることは難しいのが現実だといえるでしょう。

コンセプトが大切

従って、民泊投資が注目されているからと安易に民泊事業を始めても、数か月後には民泊物件を売却せざるを得ないオーナーもいるわけです。

そこで、民泊投資にて成功するためには、宿泊施設としての独自のコンセプトを事前に明確にしておくことが非常に重要となります。

民泊投資で成功するポイント10選！

不動産投資として民泊を成功させていくには、宿泊施設として独自のコンセプトをしっかりと企画しておくことが欠かせません。

競合に負けないコンセプトを組み立ていくために、成功するためのポイント10選をご紹介していきます！

自治体の方向性

まず、これから民泊を始めるにあたって確認しておきたいのは、民泊事業を行いたい地域の自治体の方向性です。

インバウンド強化による民泊などの観光事業の発展は、人口減少に悩む国の政策として推進されている施策ですが、実際には民泊に対する態度は自治体によって大きく異なります。

民泊に対して積極的な自治体にて民泊事業を行った方が、許可や認可も得やすく、その後の運営においても自治体や地域住民からの理解や協力が得やすいというメリットがあります。

※また、先々で規制緩和が進み、民泊事業が行いやすい環境が整うことも期待できます。

特区民泊は民泊に有利

民泊を行う地域は、本人の居住地区によってある程度限定されてしまいますが、できる限り運営可能だと思える地域の範囲を広げてみましょう。

民泊に対して、最も積極的な自治体とは特区民泊の認定を受けている地域です。特区民泊区域では、民泊事業への補助金・助成金が利用できる場合もあります。

特区民泊とは

特区民泊の地域とは、国家戦略特別区域法に基づいて民泊の特例制度が適用できる自治体のエリアのことをいいます。

特区民泊のエリアでは、民泊新法や旅館業法の規制が大幅に緩和されています。例えば、民泊新法による住宅宿泊事業法の認可では年間の営業日数は180日以内との規定があり、それ以上の営業を行いたい場合には旅館業法による簡易宿所営業の許可が必要となります。

特区民泊区域では、旅館業法の許可を取らなくとも無制限に営業できる大きなメリットがあります。

※民泊に認可や許可、各自治体の条例に関する情報は以下のリンクを参考にしてください。
国土交通省/民泊ポータルサイト
内閣府/国家戦略特区
各自治体の民泊条例

規制を強化している自治体もある

規制を緩和する自治体とは逆に、一方ではむしろ規制を強化している自治体もあるので注意が必要です。

そのような地域においては、民泊に対する規制が厳しいだけでなく、地域住民からの反対の声が大きいことも考えられるのです。まずは自治体のホームぺージから民泊の方向性をチェックしておきましょう。

観光事業の企画

民泊は宿泊サービスを提供するビジネスです。宿泊サービスは観光事業と切り離して考えることはできません。民泊投資では、その地域の観光事業にはどのようなものがあるのか調べておくことが大切です。

特区民泊区域ではない地域でも、観光事業に力を入れている市町村はあります。そのような地域では民泊に対しても理解があるでしょうし、アピールすることで観光客からの宿泊ニーズを期待することが可能です。

地方創生に力を入れている自治体の中には住民ぐるみで観光事業に取り組むエリアもあります。

各地域の観光事業と民泊の企画

北海道/石狩市

北海道の石狩市では、地域密着型の観光事業「あいろーど厚田」と呼ばれる企画を推進しています。リンゴジャム作りが体験できるバスツアー、JAとの協賛による地元農作物を使った新商品販売など、地域活性化に取り組んでいます。

京都市

京都府は、日本を代表する観光地の1つですが、観光スポット周辺の商業地区と一般の住宅地とでは民泊の規制が大きく異なるのが特徴です。

京都市内では、エリアによって築100年以上になる京町屋の古民家を活用した民泊に力を入れています。

岡山県津山市

岡山県津山市では、ホテルなどの宿泊業と民泊、さらに農林水産業などが協力して、観光事業を推進しています。

加茂町では地域住民と宿泊者が交流できることをモットーに、田植え、稲刈り、お餅作りなどの田舎暮らしが体験できる民泊ツアーを提供しています。外国人へのアピールにも非常に積極的です。

近隣住民とのコミュニケーション

地域の民泊や観光事業への取り組みを確認したら、次に大切なのが近隣住民とのコミュニケーションです。民泊は周知のように、日本ではまだ新しい宿泊形態であり、警戒心を持つ人も少なくありません。

また、国籍を問わず公共のマナーがあまりよくない人も旅行者の中にはいます。騒音、ゴミ出し、共用部でのマナーを宿泊の際に注意喚起することはもちろんですが、近隣住民への事前の挨拶や相談が欠かせません。

近隣住民とのトラブルによって、民泊事業の運営が難しくなるだけでなく、事業の撤退に追い込まれる可能性もあることへの認識が必要です。

民泊の認可・許可の種類は

原則として民泊事業を行うためには、民泊の認可や許可が必要となります。取得する認可や許可の種類によって、民泊の運営方法に制限を受けてしまいます。

民泊の認可・許可は3種類

民泊の許可・認可には3種類あります。

• 民泊新法（住宅宿泊事業者）の認可→届出制、営業日数が年間で180日以内
• 特区民泊の認可→届出制、営業日数は無制限、ただし特区民泊区域のみ可能
• 旅館業（簡易宿所営業）の許可→保険所による現地調査があり難易度は高いが、経営は有利になる

それぞれの状況や運営スタイルに応じて、適切な認可・許可を取得することが成功のポイントです。最近増えてきているのは、ひとまず民泊新法の認可を得ておいて、旅館業の許可へと展開していく方法です。民泊経営をしながら、本格的な許可を目指すことが可能です。

民泊の種類を検討

次に検討しておきたいことは、民泊の種類です。民泊の種類を決める際には、建物の形態と宿泊形態の2つの方向から考えることができます。

建物の形態

民泊に活用する建物は、

• 一軒家
• 区分マンション・アパート
• 一棟マンション・アパート
• 店舗や事務所、倉庫などを住宅へ改築

などがあり、さらに新築・中古の物件に分かれます。最近では格安の中古物件を改築する方法が注目されています。土地を所有する方は、民泊を目的にした効率のよい間取り・設備などを業者に相談することも可能です。

宿泊形態

宿泊形態は大まかに3種類あります。

ドミトリー・ゲストハウス型

1つの建物や部屋の中に、複数のゲストにてベットや寝室をシェアするタイプです。建物自体がドミトリー型の宿泊施設となっている場合もありますし、マンションの一部屋に2段ベットが並んでいるタイプや寝室のみは個室の場合などがあります。

シェア・ホームステイ型

シェア・ホームステイ型の民泊とは、オーナーの住居の一室をゲストとシェアするタイプです。

基本的に寝室のみが個室になっている場合が多いのですが、2世帯住宅の2階部分が丸々貸し切りとなる場合もあります。

貸切型

貸切型の民泊は、一軒家やマンション・アパートが完全にプライベートで借りれる民泊のことです。

グループや家族連れの団体で泊まれる3LDKの一軒家やアパート・マンション、単身・2名用のワンルームのアパートなど広さも色々です。

中には、一軒家を数件、アパート・マンションを一棟丸ごと借り切るタイプの民泊もあります。

民泊の運営をどうするか

民泊投資を行う際に決めておきたいのが、運営をどうするかということです。民泊の運営は自分ですべて管理するか、若しくは民泊管理業者に委託する方法があります。管理業者に委託すれば、もちろん毎月の経費はかかりますが、居住場所が民泊施設から離れていても可能だというメリットがあります。

オーナーそれぞれの適性や意向によって判断は異なるため、一概にどちらがよいとは決められません。

ただ、取得する民泊の認可の種類や宿泊形態によっては、管理業者への委託が義務付けられているケースがあります。

民泊新法（住宅宿泊事業）/家主不在型

民泊新法の認可を得て民泊を行う場合、家主不在型で宿泊サービスを提供する際には、管理業者への委託が義務づけられています。

従って、自分で運営をすべて行いたい方は必然的に旅館業法の簡易宿泊営業の許可か、特区民泊での認可が必要となります。

初期費用

不動産投資の一環として民泊を運営する方は、初期費用にかかる金額が最終的な収益を左右することになります。初期費用でまず比重が大きくなるのが物件の取得にかかる費用です。

• 所有する物件（部屋）を活用する
• 物件を民泊用に購入する
• 賃貸した物件（部屋）を転貸する

以上のような方法で民泊に活用する物件をまずは取得しなければなりません。

物件の取得費用の他にも、

• 仲介手数料
• 登記関係費用
• ローンの手数料と利息
• 不動産取得税
• リノベーション費用
• 室内の設備費用（Wi-Fi、エアコンなど）
• 家電や備品にかかる費用（ドライヤー、タオル、石鹸など）
• 広告宣伝費用
• 民泊管理業者への手数料（委託する場合）

などの費用がかかり、思った以上に最初の投資金額は高額になりがちです。これらの費用をいかに抑えるかによって元がとれる年数も違ってくるでしょう。

民泊における損害に備える

また、民泊投資を行う上で必ず備えておきたいのが、建物や室内の設備・家電などの損害賠償です。

民泊に利用する物件や部屋は基本的にオーナーの居住用ではありません。従って、通常の住宅用の火災保険や住宅補償では補償することができないのです。

別途で民泊事業用の火災保険や住宅保険に加入しておくことが大切です。民泊事業用の保険であれば、災害時だけでなくゲストが与えた損害（盗難や破損）に対しての補償もつけることができます。

民泊投資は初期費用がかかるだけに、万が一に備えておくことが欠かせません。

※民泊保険に関する情報は以下のURLを参考にして下さい。
民泊民宿協会「損害補償制度」
三井住友海上火災「民泊保険」

ターゲットを明確にする

ありきたりの民泊にならない為に最も重要なことは、その民泊のターゲットを明確にしておくことです。これは、日常生活におけるプレゼント選びによく似ています。

でも、もし相手のことを何も知らなかったら、どんなプレゼントを選んでよいかわかりません。民泊の場合も同じです。その宿泊施設を提供する相手がイメージできなければ、どんな民泊施設を作っていけばよいのかがわかりません。

ターゲットを明確にすることで、適切な部屋、寝具の色、食器やテーブルのデザイン、選ぶシャンプーや石鹸、必要な家電や設備、その他付加サービスなど独自のアイデアが思い浮かぶのです。

あなたの民泊の魅力は何なのか

仮に、観光スポットとしての魅力に欠ける地域であったとしても、その他に競合にはない魅力があれば宿泊客を集めることは可能です。例えば、駅からどんなに遠くても、古びた中古物件であっても、人気のある民泊はたくさんあります。

人気のある民泊はここが違う！

では、人気の民泊は他の競合と比べてどんな点で魅力があるのか、何が違うのかをご紹介しておきましょう。

宿泊料の安さで勝負！

とにかく周辺の宿泊施設の中でも、宿泊料金が大幅に安い民泊は、宿泊形態の種類を問わず人気があります。

これらの格安民泊は、個室がない、不便な立地、古いアパートに布団、といったように宿泊施設としては何らかのデメリットを備えています。しかし、その代わりに価格の安さで勝負して予約を埋まらせています。

徒歩圏内で勝負！

観光スポットや人気のエリア、主要交通機関までの徒歩圏内の民泊へのニーズも高いようです。多少その他の物件よりも高い宿泊料の設定でも、予約は埋まっているケースが多いです。

肝心なのは、何か目的となる対象に対して徒歩圏内5分以内であることです。徒歩で10分、20分程度の民泊はよく見かけますが、「徒歩2，3分」「目の前」というのは強力な武器になります。

充実の設備・環境で勝負！

また、閑静な住宅街にて充実した住宅設備が整っている民泊も人気があります。商店街も近く、安心・安全な立地にて何不自由なく日常生活が送れる民泊です。

整った環境の中で、リビング、TVの大画面、ジャグジー、ゲーム機や調理器具など最新の設備を使いながら快適に過ごすことができます。ちょっと贅沢に旅行を楽しみたい方には最適の民泊です。

高級感や別荘感覚で勝負！

ホテルや旅館に比べて安価に泊まれるのが民泊の魅力ですが、高級感があり別荘感覚で過ごせる民泊も超格安の民泊と同様に人気があります。

普段の生活とは違った、特別な空間が魅力になっています。ベランダから夕陽や夜景を眺めたり、庭に完備されたダイニングでディナーを楽しんだりと、思い出に残る最高のひとときが演出できるような民泊です。

オーナーの人柄で勝負！

様々な民泊がある中、根強い人気を保っているのがオーナーとシェアするタイプの民泊です。とくに日本語がよくわからない外国人観光客には面倒見のいいオーナーの人柄が魅力となっている場合が多々あります。

リピーターやダイレクトな紹介などで宿泊客が期待できるのがこのタイプの民泊です。最近では日本人観光客でもオーナーの魅力にひかれて、同じ民泊にて宿泊を繰り返す人もいるようです。

地域の魅力で勝負！

また、近年では都市型の観光スタイルから徐々に地方への旅行を好む人が増えてきています。都市部での買い物中心の旅行から、地域の住民や自然との関わりを楽しむ旅行へと移行している動きが見られています。

とくに有名な観光スポットがない場合でも、ちょっとした田舎の川や湖、畑や山林、農作業や陶芸などを楽しむことができる民泊が徐々に人気を高めています。

付加サービスで勝負！

宿泊料に加えて、何か付加サービスが無料で利用できる民泊はやはり予約が埋まる傾向にあります。

中でも好評なのが、駅までの無料送迎です。無料送迎があれば、駅から遠い不便な立地にあっても宿泊客は来てくれます。他にも人気のある付加サービスは、自転車の無料レンタルです。自転車が無料で利用できれば、交通の便が多少悪くとも気になりません。

さらに、駐車場、飲食サービスつき、コーヒー無料、動画見放題なども人気があります。

面白いアイデアで勝負！

面白いアイデアにて、その他の競合と差をつける民泊もあります。

• 犬や猫など動物と一緒に暮らす民泊
• 本やゲームが無数に用意してある民泊
• レジャーやスポーツのお試し体験ができる民泊
• 飲食店や雑貨店と併設された民泊
• お寺に泊まれる民泊

など、独自のアイデアで一定の宿泊客を集めています。

宿泊客への配慮で勝負！

また、何気ない宿泊客への配慮が魅力となって、予約数を伸ばしている民泊もあります。

その1つが子供や乳幼児に対する配慮です。ベビーバス、ベビーベット、子供用食器、子供用自転車などが用意してある民泊は、お子様連れの宿泊客には嬉しさと安心感を与えているようです。

他にも高齢者や車イスの方を配慮した、バリアフリー、手すりが完備してある民泊も家族の方にとっては宿泊先を選ぶ決め手となっています。

外国人に対しては、周囲でおすすめの飲食店や観光スポットの詳細・行き方などを、丁寧に外国語で案内してあることが予約した理由としてよく挙げられています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は民泊で成功するための条件、人気のある民泊は何が違うのか、民泊投資で成功するポイント10選をご紹介していきました。

魅力ある民泊のコンセプトはまずは自治体の動きを調べることから始まります。さらにその地域にて呼び物となる観光事業を調べることで、各自の民泊のセールスポイントをまとめていくことができます。

さらに、何が魅力ある民泊となるのかは、民泊を探す旅行者それぞれによって異なります。ターゲットが決まることで、建物の形態や宿泊形態、必要な認可や運営方法、アピールすべきポイントなども自然と決まってくるでしょう。

今回の記事をぜひ参考に、他では探せない魅力ある民泊にて、確実に予約のとれる民泊経営を実現していきましょう！