初心者でもできる！不動産投資を今からはじめる7つのメリットとは？

不動産投資を今から始めるメリットってなんだろう

アパートやマンション、戸建などの不動産を購入して、それを他人に貸したり、売ったりすることで収入を得る不動産投資。最近はよく雑誌や書籍で紹介されサラリーマンにも人気の副業になっていますが、今から始めてももう遅いのではないだろうか、果たして今から始めても儲かるのか、わからない人もいっぱいいるはずです。そんな人に今から始めたい不動産投資のメリットを詳しく伝えて行きたいと思います。

１　低金利・マイナス金利だと不動産投資は有利！？

2016年1月で日本でマイナス金利が導入されました。マイナス金利が導入されると不動産投資は有利だと言われていますが、それはなぜでしょう。

不動産投資で重要なのは、自分の資金よりも高い物件を買うために融資を引いてもらう必要があります。その融資はマイナス金利になると、増えるのです。現在もアベノミクスによる大規模な経済緩和は続いています。安倍政権が2016年にマイナス金利を導入したのは、市場に多くのお金を流通させることによって、2％のインフレ目標を達成したい、という意図があり、まだ達成はされていないのでマイナス金利は当分は続く、と思われます。

マイナス金利とは、民間の金融機関が日本銀行に預けている預金金利をマイナスにすることです。金利のマイナス化により、預金者が金利を支払うことになります。

日銀のマイナス金利政策でマイナス金利が適用されるのは、金融機関が持つ日銀の当座預金のごく一部です。日銀はマイナス金利政策によって、金融機関が日銀に資金を預けたままにしておくと金利を支払わなければならなくすることで、金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済活性化とデフレ脱却を目指しています。そのため、マイナス金利導入以降、預金する分に関しては、預金分の利子を金融機関が日本銀行に払わなくてはなりません。なので、金融機関は、日本銀行にお金を預けるのではなく、他の投資先を探したり、企業や個人などにそのお金を投資しようとするのです。

金融機関としては、日本銀行にお金を預けていても減っていく一方なので、利回りが低いとしてもお金を貸したいのです。よりお金を借りてほしいという融資方針になっているということは、より多くのサラリーマン不動産投資家に収益物件の購入チャンスが増えるということになります。さらに、低金利になれば、ローンの返済も少なくなり、キャッシュフローが増えます。低金利の影響で借金返済機関が減れば、収益物件が自分の資産になる時間を短縮できます。そうすることによってできる資金で、次の収益物件を購入して、さらに収入を増やすことも可能です。

２　リタイア後の収入として有望なのはなぜか

購入するときは、億単位の借金を負うことも珍しくない不動産投資、本当に払いきれるか不安な人もいるかと思います。そんな不動産投資がリタイア後の収入源として有望なのはなぜでしょうか。その理由は２つほどあります。

一つ目は、物件を購入して管理会社に委託すれば、本業以外の収入が自動で入ってくるということ。もう一つは、ローンを完済したあとは、その収益物件が資産として自分のものになるからです。マンションなどを一棟購入すると億単位の借金を背負うことになり、不安になることも多いのですが、ローンはあくまでも収益物件の賃貸収入から無理なく返済することを前提にプロが計画を立てます。不動産投資は、住宅ローンとは異なり事業性のあるローンなので、融資を引くための審査が厳しい反面、失敗することも少ないのです。アベノミクスによって日本経済がインフレに誘導されているこのチャンスを逃さず、不動産投資を始めるということは、すなわち自分のリタイア後の安全を確保することと同じなのです。

もう一つ、ほったらかしでも家賃収入が得られる、というところも不動産投資がリタイア後の収入として有望視されている理由です。老後の資金といえば、退職時にもらえる退職金と今まで貯めてきた貯金、それから年金です。現在はこれだけでは、人生100年時代に入った今では心細く、しかし株式投資やFXのように収入の先が読めないのでは、人生設計もうまくいきません。その点、不動産投資の賃貸収入は大きく変わることなく、比較的安定しています。価格の変動幅が少ないので、ローンの返済が滞ることもありませんし、老後のための安定した収入も確保できるのです。

３　融資を活用すれば元手がなくても始められる！？

今までは最低でも、物件価格の1割に相当する自己資金がなければ、不動産投資は始められない、と言われてきました。ですが、それももう昔のこと。現在は元手がない、もしくは借金があっても不動産投資を始めることができるのです。

2008年に起きたリーマンショック以降、金融機関の融資体制が大きく変化しました。不動産の購入価格の7割や8割までしか融資を出してくれない金融機関もあり、サラリーマンのキャッシュフローである給与収入が高いだけでなく、自己資金も高くないと不動産投資を始められなかったのです。ところが、金融緩和によって融資が積極的に行われるようになってからは、物件価格の全部を融資するフルローン、さらに物件価格だけはなく購入時の仲介手数料などの諸費用も全部含めて融資するオーバーローンの融資も行われるようになりました。

フルローンやオーバーローンでお金を借りると、当然ですが返済額が大きくなります。毎月の返済額が大きくなるので、キャッシュフローも少なくなるのですが、現在は低金利なので、ローン返済後もキャッシュフローが残りやすくなっているところもメリットの一つです。

４　不動産投資はサラリーマンにこそおすすめ！

高額な資金を使って、または借金をして始める不動産投資。きちんと利益を出すには、会社を辞めて賃貸事業というビジネスで本格的に行ったほうがいいのではないかと考えるひともいるかと思います。ですが、不動産投資の融資を受けるには会社員であることが必須なのです。不動産投資が会社に勤めながら、行う必要がある理由は、大きく分けて2つあります。一つ目は、不動産投資は金融機関から融資をしてもらって、収益物件を購入しないと始められません。購入のためには融資を引いてもらわなければなりません。実は、会社員というのは融資を引いてもらうのにかなり有利なのです。お金を借りるには、定期的な収入があること、借金を返すための担保になる資産があること。

不動産投資家として始めたばかりの頃は、個人の信用はほぼありませんが、会社から定期的な収入がることは高く評価してもらえます。また、担保になる資産は、株式や貯金などの資産があるに越したことはありませんが、審査の際には購入する予定の収益物件そのものが稟議の対象になってくれます。不動産投資家として事業が軌道に乗ってきて、信用とキャッシュフローを増やしていけば、さらに融資を受けられるようになります。ですが、スタートを切るためには会社員であることが非常に重要なのです。

もう一つの理由は、不動産投資は物件を選んで購入すれば、入居者の募集や家賃徴収を物件管理会社に任せることができるからです。実際の賃貸業務を管理会社に一任することで、毎月の収入が自然と得られますし、本業にも集中できるのでサラリーマンにおすすめの副業と言えるのです。

５　不動産投資は景気の影響を受けにくい！？

不動産投資は景気の影響を受けにくい、というようによく言われています。その理由はいくつかあります。一つめに、不動産投資の投資対象が実物資産である、ということがあります。実物資産とは、言葉の通り土地や建物などの実際に存在している資産のことです。例えば、金融資産である株や債券は、会社や国の信用によって価値が保証されている資産です。ですから発行元の会社や国の経営が悪化して、倒産や破綻することになれば、債券や株の価値は紙くず同然になってしまうでしょう。いまの時代、実際に紙で持っている人はいないと思いますが。

不動産投資の場合は、実物資産に投資しています。もちろん、建物は経年劣化していって、最終的に価値はゼロになります。しかし、土地の価値は永遠になくなりません。これが現物資産に投資している強みであり、景気に左右されない理由の一つです。

二つ目は、不動産投資の収入である、家賃収入は景気の影響を受けにくい傾向があります。ちょうど10年前のリーマンショックの時も、家賃が半分になったという話は聞いたことがありません。ここ10年の家賃の平均を見てもほとんど変動はありません。なぜ家賃はあまり変動しないのか。「衣・食・住」という言葉もある通り、住宅は人の生活においてもっとも基本的なものの一つです。収入が減っても家に住まない人はいませんので、結果として景気が悪くなっても、家賃が大きく下がることはありません。

６　不動産投資が節税や相続税対策になる理由

まず、不動産投資がなぜ節税に有効なのか、というところから説明しましょう。FXや株式投資によって得た利益は、法律上雑所得という所得に分類されます。この所得は分離課税といって、所得が発生した時点で徴収される仕組みなっています(=源泉徴収）。ところが、不動産投資によって得られる家賃収入は、他の所得と合算して、確定申告をして、課税される仕組みです（＝総合課税）。総合課税には、会社からもらう給与所得も含まれるので、不動産所得で赤字が発生した場合、給与所得と合算すれば所得税や住民税が減る可能性があります。また、不動産所得を得るためにかかった費用、賃貸経営における費用は必要経費として計上できます。それを不動産所得から経費として差し引けば、所得を減らすことになり、節税ができるのです。経費に含まれるものは以下のようなものがあります。

他には、不動産業者との飲食代やセミナーの参加費なども含まれます。ただし、その場合にはレシートなどの証拠を残しておく必要があります。

次は、なぜ不動産投資は相続税対策になるのか、ということです。相続税対策で不動産が注目されているのは、何もない更地の土地を持っているよりも、その土地にアパートやマンションを建てたほうがその土地の評価を下げることができるからです。また、家賃収入も得られるので納税の対策にもなります。

７、もし自分が死んだとしても家族に迷惑がかからないのはなぜか

例えば、今から不動産投資を始めたとして、今は健康で会社に勤めることができて、毎月安定した収入があるけど、もし自分が病気になって働けなくなったり、最悪死んでしまったら、残った借金を家族が払い続けなければならないと思うとゾッとして、なかなか不動産投資を始められない、と不安に思う人もいると思います。

ですが、その心配はいりません。不動産投資の融資を受ける条件として、団体信用保険の加入が慣習となっていて、残りの借金にもよりますが、一般的には団体信用保険で借金はなくなります。なぜ、団体信用保険の加入が条件に入っているのか、それはお金が回収不能になるリスクを回避したい金融機関の思惑からきています。

この保険は融資する金融機関にとって、融資をするかどうか判断する重要な役割を担っています。というのも、住宅ローンの融資上限として、通常本人の返済能力とは別に「8000万円まで」や「1億円まで」と明記されています。この額がどこからくるのかというと、実は団体信用保険で保障される上限額からきているのです。

住宅ローンは金額も大きく、返済期間も何十年と長いですよね。金融機関も、多額で長期の融資が回収不能となるリスクを少しでも回避したいのです。そのため、融資の際の条件として、団体信用保険の加入を求めるところが多いのが現状です。

ではその団体信用保険とは何なのか。団体信用保険とは、ローンの借り手が死亡したり、高度の障害を患ったりしてローンの支払いができなくなった時に、ローンが残っている場合には、団体信用保険の生命保険会社があなたの代わり借金を肩代わりしてくれる仕組みのことです。ただし、無制限にローンの残債を返済してくれるわけではなく、金融機関ごとに上限が設定されているので、融資を受けるときは必ず、確認しましょう。最近は、金融緩和の影響で団体信用保険への加入を条件としない金融機関も増えてきました。このため、場合によっては自分で金融機関に加入するなどの対策を講じる必要も出てくるかもしれません。

団体信用生命保険の保険料の支払いは住宅ローンを借りた人の負担ですが、「毎月の住宅ローンに含まれる」というカタチで金融機関の返済金利の中に含まれて支払います。

また、団体信用生命保険は万が一のことがあった場合、住宅ローンを完済してもらえる制度ですが、名前の通り「生命保険」です。そのため団体信用生命保険へ加入するには、健康状態などについての一定の加入条件があります。最近増えているうつ病や生活習慣病、妊娠中や過去5年以内に入院や手術をした、などの理由により加入できない場合もあります。この場合は加入条件が緩和されている団体信用保険もあるので、金融機関の担当者に聞いてみましょう。なお、加入条件が緩和されている団体信用保険では金利が高く設定されているので注意が必要です。逆に、健康な人は保険料が割引されることもあります。加入条件を満たした人を「標準体」と呼び、保険会社が設計した商品の保障内容と保険料で保険に加入できます。

標準体をさらに細かく分け、非喫煙健康体、非喫煙標準体、喫煙健康体、標準体の4つ、または、3つに区分して保険料を算出する商品もあります。タバコを吸わない人や健康な人はそうではない人と比べて死亡するリスクが低い分、保険料を割り引くということです。

まとめ

ここまで紹介した内容は以下の通りで、

以上の理由から、不動産投資は今から始めても全然遅くありません。むしろ早く始めたほうがメリットが大きいです。長く続ければ、ローンを完済して自分の資産を持つことができます。そしてローンを完済した実績をもとに新たな融資を受け、次の投資につなげます。そこからはこのサイクルを繰り返して、金持ちオーナーを目指しましょう。