不動産投資として「民泊」は魅力があるのか？「民泊」のメリットデメリット徹底解説

「民泊」という言葉が耳に馴染んできた人も多い今日では、民泊業者の違法行為などが、新聞やニュースでも取沙汰されています。おそらく、「民泊」が一般化している多くの海外の人達は、何故そんなに大騒ぎしているのかと疑問に思っているところでしょう。

そんな中、訪日外国人の数の急速な増加にあたって、不動産投資としての「民泊」に注意を向ける人も少なくありません。「民泊」は果たして不動産投資として魅力がある項目になり得るでしょうか？

今回は不動産投資としての「民泊」のメリット・デメリットを徹底的に追求してみたいと思います。

最近の「民泊」の状況

出典：観光庁　民泊制度ポータルサイト　　　参考URL：民泊制度ポータルサイト

2018年6月15日に適用・実施が決定された「民泊新法」によって、大手民泊企業エアビーアンドビーは違法行為にあたるとして、国内の宿泊施設の予約を取り消すよう指示を受けました。

観光庁の指摘によると、年間で15万件ほどの違法行為にあたる民泊の案件があるとのことでした。

急遽の「民泊新法」に対応すべく、エアビーアンドビーが取り消した予約により、多くの外国法人客はパニックに陥りました。日本語もろくにわからない外国人を路頭に迷わせる結果となった「民泊新法」に対して、行き過ぎだという非難の声や、憤りの声も多く聞かれました。

出典：日経新聞　　民約新法による訪日客の混乱がニュースになった

「民泊新法」は必要だったのか？

すでに、予約をキャンセルされた案件は1万3800件となり、今後もキャンセルせざるを得ない案件が出る可能性を、ホームページにて記載したとのことです。急遽、行き場をなくしてしまう人達に対して、宿泊料と同額のクーポンを贈ることをお詫びの代わりとしています。このような事態は、世界で初めてだと言われています。

すでに進行している案件に対しては、他にも方法はあったのではないかというように、その「民泊新法」の必要性や目的が、強く問いかけられたニュースでした。

民泊業者の新しい対応策

このような事態が起きてしまったからには、大手エアビーだけに限らず、その他の民泊業者も違法とならないよう、今後の対策を練っている最中であります。

ただ、その認可を得るためには頻雑な手続きを要し、時間もかかり、同時に自治体によっては「民泊」自体に賛同していない地域もあり、今後の「民泊」の進展が若干、危ぶまれていることは否定できません。

そのような事情がありつつも、訪日外国人や国内の観光客や、ビジネスマンにとっては、安易に安価で利用できる「民泊」の存在は今後の需要は高まっていくと予想されています。多くの企業が不動産投資として、民泊に参入し始めており、大手電機のパナソニックも自家製架電をメインにした民泊施設に乗り出しました。

出典：日経新聞　　パナソニック民泊事業　参入記事

「民泊」とは

先述の大手エアビーアンドビーは、全く未開地である日本において、早くから「民泊」の利用を進めてきた代表的な企業です。

「民泊」とはどういうものなの？

「民泊」とは正規の宿泊施設であるホテルや旅館を利用することなく、基本的には短期での滞在を目的に一般の住居に宿泊することを言います。

かつては日本でも行われていた「民泊」

昔は日本でも、交通機関や宿泊施設が整備されていなかった頃は、個人の責任の上で、旅の途中にある人を自分の家を使わせることは、行われていました。

わかりやすいのが、時代劇の「水戸黄門」です。徳川家康の孫である水戸光圀は、自分が隠居した後に部下を引き連れて、民家を転々としながら水戸藩を巡視して廻ったということです。

家主や貸主も「民泊」は行っていた

地域社会が密接だった時代には、大家さんとの直接交渉による多様な賃貸様式が存在しました。子供が独立してしまい、空き部屋が多くなった家を利用して、自分の家で下宿屋や宿屋をする人もいました。「民泊」はそのように、以前は当たり前に行われていたのです。

どうして、以前のような「民泊」は無くなっていったの？

現代になるにつれて、その宿泊のスタイルは変わってしまいました。よく”隣は何をする人ぞ”とも言われるように、地域社会のつながりは薄れていってしまい賃貸アパートやマンションでは隣に住んでいる人の名前すら知らないことがほとんどです。

そんな中で、見知らぬ人に部屋を貸すことが物騒だと考える人が増えてきたのでしょう。

近年では、不動産を通して部屋を借りること、また、短期の滞在ではビジネスホテルやウィークリーマンションなどを利用することが当たり前となっていました。

出典：エアビー　　　　　　　参考URL：世界の部屋情報リスト

海外の「民泊」の状況は

海外の主要都市では、ほとんどの国で「民泊」は当たり前に行われています。おそらく、長期滞在をしたこのある日本人であれば、誰でも海外における賃貸システムの柔軟さには驚いてしまうものです。

調べてみると、いちおう海外の各主要都市でも、短期滞在に関する法規は定められいるところはありますが、現状は全く異なるようです。ほとんどの都市部では「民泊」や部屋のシェアリングは普通に行われています。

規制のある都市部においても、よほど悪質なビジネスとして利用されない限り、国政が関与してくることはあまりないようです。念のために規制を設けておくことで、犯罪を防ぐことにもつながります。また、個人間の交渉を自己責任の上で行うことが暗黙の了解になっている傾向にあります。

主要都市で行われている、一般的な「民泊」の貸主は、個人の大家さんか、その部屋を借りている借主です。

アメリカの主要都市であるニューヨークでは、地域の情報誌では、山のような賃貸情報が載せられていて、簡単に部屋を週単位から借りることができます。賃貸情報は、手書きで書かれたものがスーパーマーケットやコーヒーショップにも貼られています。

通常は家賃に保証金として1か月分の家賃を足すだけで、部屋を借りることができます。部屋を出ていく時には保証として払った、1か月分の家賃は戻ってくるようになっています。

ヨーロッパのほとんどの主要都市でも似たような状況で、簡単に部屋を借りることができます。カジュアルなカフェや電話ボックスなどが情報伝言板のように使われています。オンラインでも山のような民泊情報を見ることができます。
アジアの主要都市香港やシンガポールでも、個人で大家、家主または、その部屋の借主との交渉次第で部屋を借りることは可能なのです。

「民泊投資」のメリットとデメリット

このように「民泊」は国際化を進展させていく上でも、大切な要素と見ることができますが、不動産投資としての魅力はどうなのでしょうか？最近では「民泊」をターゲットにした不動産投資が注目を浴び始めています。

過剰な「民泊新法」による、民泊事業の今後の展望は、若干不安を見せましたが、それでも、これからの国際化に向けた「民泊」の需要が高まることに変わりはありません。今後の需要を見込んで「民泊」に投資する「民泊投資」は、見逃せない項目でもあります。

「民泊投資」の種類

そこで、「民泊投資」についてご説明したいと思います。不動産投資としての「民泊」は大きく3つのタイプがあります。

①大家としての投資

自らが建物や部屋の所有者、大家として宿泊サービスを提供する方法です。物件を所有している、又はこれから所有することが前提となりますので、誰でも簡単に取り組むわけにはいきませんが、売り上げのすべてが入手できるメリットがあります。

立地条件を考慮した上で、古い物件を安く購入してリフォームすることで、人気物件となる可能性もあります。また、所有している賃貸アパート等の空室のみを民泊として利用する大家さんも増えているようです。

②又貸しによる投資

部屋を借りている本人が、又貸しをして宿泊サービスをするという方法です。毎月支払わなければならない家賃がありますから、収益は少額になりますが、初期投資がかからないとい点ではリスクは低くなります。

事情があり、しばらくその部屋を留守にする場合など短期間での民泊利用も可能となり、無駄な経費を抑えることができます。反面、賃貸借契約上の又貸しの許可が必要であり、自分自身だけでは判断できないという困難な部分もあります。

③民泊業者に所有物件を提供する投資

所有している建物や部屋を、民泊業者や個人に貸し出す投資方法です。民泊経営にノウハウのある企業や個人にその運営を任せることができます。自分自身がゲストに対応していくのは煩わしいとか、苦手だという場合に気軽にできる「民泊投資」です。

手数料がかかりますが、一般的な入居者からの家賃よりも高額な収入を期待することができます。また、運営自体を業者に任せられるという気軽さから、検討する人は多いようです。

「民泊投資」のメリット

「民泊」を行う感覚としては、親戚や友達が遊びにきたついでに泊まっていくという流れに近いものがあります。たまたま、うちに空いている部屋があるから使ってもいいわよ、といった感覚で、設備に費用をかけず始められるので初期費用もほとんどかかりません。

民間のホテルやウィークリーマンションのように、徹底した宿泊サービスを提供する必要がない、という気軽さがあります。同時に、外国人をはじめとする様々なゲストとのコミュニケーションを楽しむこともできます。

「民泊投資」のデメリット

今のところ日本では又貸しによる「民泊投資」は認可の面で厳しい状況にあります。あらかじめ、認可のとれる部屋かどうかを確認の上、借りておくのも1つの方法です。

民泊業者に任せることもできますが、高い収益を見込むことができなくなります。掃除や備品の整理に手間がかかってしまいますが、ゲストと関わりながら、「民泊」の運営を学んでいく方が成果は高くなります。

「民泊」は魅力のある投資なのか？

どんな投資にも、メリット・デメリットはつきものですが、「民泊」は不動産投資という観点から見れば、魅力のある投資でしょうか？

そこで、その他のホテル・賃貸アパート・マンションの不動産投資についての特徴をまとめてみましょう。「民泊」と比較していくためにも、主に都心部にターゲットを絞って調べてみたいと思います。

都心部の不動産投資

ホテルや宿泊施設等への不動産投資

• 人口の流入が多く、宿泊だけに限らない付加価値をつけることで、安定した高額な利益を獲得しやすい。
• 設備や備品、人件費などの経費がかかる。
• かなり高度なホテルマネージメントのスキルが必要。

利回り

東京都内（6％以下も多く、7％超えれば好利回り）、大阪（6％～7％）、京都（7％前後）

賃貸アパートやマンションの不動産投資

• • 安定した人口により、面積当たりが高額な家賃でも入居率を維持しやすい。
  • 単位面積当たりの家賃が高くなることで、その他クロス、エアコン等の設備費用の比率は低くなる。
  • 上記の理由から都心部で不動産投資をする人は多い為、比較的売りやすい物件となる。

利回り

東京都内（6％前後、7％超える物件は好利回り）、大阪（7％前後）、京都（7％前後）

上記の都心部のホテルやアパートマンションの投資からもわかるように、不動産投資で利益を得るためには、人口流入の度合いは非常に重要な要素となっています。

とくに「民泊」を利用する人たちの多くは、訪日外国人を中心とした観光客がターゲットとなっていきます。ということは、「民泊」として使う物件の立地条件によって大きく左右されてしまうことになります。

ホテルや賃貸の投資のメリットを活かす

「民泊」は基本的に、宿泊施設として使われるため、一般的な住居の家賃よりも高い収入を見込むことができます。仮に現在賃貸マンションで利回りが6％前後だったものを7％に上げることも可能となります。

また、ホテルでのサービスを疑似的に行うこともできます。例えばディナーサービスやコーヒーサービス、クリーニングサービスやオリジナルのアイデアで付加価値を付けることも可能です。反面、ホテルのような完璧な設備を要しないので初期費用をおさえ、そうすることで利回りのいいアパート経営が実現することになります。

競合と差をつけるために、最低限のサービスのみに徹して家賃を大幅に安くすることも1つの方法です。また、インテリアにこだわったり、和風の部屋をアピールしたり、自らのパーソナリティを武器にすることで、多少不便な立地であったとしても勝負することは可能でしょう。

「民泊」で成功するポイント

まとめ

「民泊新法」とその結果としてあらわれた、エアビーの大量キャンセル事件は、今後の日本社会にとって何が必要なのかを示唆した出来事だったと言えるのではないでしょうか？

これまで、日本人という枠の中だけで暮らすことが当たり前だった、「鎖国」の経験を持つ島国、日本は、他国それぞれの多様な価値観や考え方に対応していく柔軟さに欠けていたのかもしれません。

ルールを守ることは確かに大切です。でも、状況に応じてはルール違反となってしまってもやむを得ない場合もあるのではないでしょうか？今後の日本はもっと柔軟に、自国とは違う様々なマナーや考え方、言葉があるのだなと、楽しみながら国際社会にのぞんでいきたいものです。

その国際化に向けて、欠かせない「民泊」はやり方次第では、ホテルのメリットと賃貸アパート・マンションのメリットを同時に備えることができる投資です。まだ、前例のないまだ新しい分野であるため、予想できないトラブルに悩まされることもあるかもしれませんが、それでも魅力的な不動産投資だということができます。

成功するためには、ホテルのどういった点を摂り入れるのか、アパートマンションのどういった点を強調するのか、それにプラスアルファであなた自身のオリジナリティが成功のカギとなるでしょう。

この機会に民泊投資を始めて、「民泊」にしかできないサービスとは何かを追求してみるのも面白そうですね。