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関東エリアでは着々とオリンピックの準備が進む中、不動産投資に関心がある人の中には、オリンピックの時期だけでも民泊などの投資ができればいいのにと思う人もいるでしょう。
オリンピックの時期には、想像を絶する数の人々が世界中から東京周辺に集まります。
巨大な動員数をともなうオリンピック時に、需要が急激に高くなると思われるものの1つが宿泊施設です。関東エリアでは民泊をはじめホテル・旅館などの宿泊施設の準備に余念がありません。
オリンピックの時期だけを、投資の機会として狙うのであれば、不動産物件を購入するには至らず、かといって全く何もしないのも非常にもったいないと思えるのが現状。
そこで今回は、不動産物件を購入しなくとも賃貸物件で始めることのできる民泊投資について解説していきます。
賃貸物件でできる民泊投資とは
近年話題になっている民泊投資は、東京オリンピックを控えて、ますます魅力的に映る今日、不動産物件を購入して始める民泊が注目を集めています。
そんな中、いや東京オリンピックの時期だけ、民泊を経営することができないだろうかと考える人も意外と多いかもしれません。
物件を購入するには多額な資金が必要です。
その返済に10年20年とかかることを思えば、いくら急激に需要が高まるとはいえ、オリンピックの時期のためだけに数百万円、数千万円と費用を払うわけにもいきません。
そこで、おすすめなのが、賃貸物件で始める民泊投資です。
費用的な問題、時間的な問題、様々な問題によって、長期で民泊経営をするのは難しいが、かといってオリンピックの機会をむざむざ見逃すのは耐え難いとお考えの方。
是非、賃貸物件を利用して、せっかくの機会を無駄にしない民泊投資を検討してみてはいかがでしょうか。
必要な認可
民泊を始めるためには、必要な認可があります。単に民泊に必要な認可といっても、その民泊の経営スタイルによって認可の種類も様々です。
民泊自体がまだ国内では普及し始めたばかりの新しい分野であることから、実は物件を賃貸して民泊を始めるのは容易ではない部分もあります。
基本的に賃貸物件の又貸しは禁じられており、賃貸を民泊するにあたっては転貸許可・民泊の許可を得られる物件を探す必要があります。
転貸可能物件とは
転貸とは、貸主（大家さん）の同意・許可を得た上で、借主が自分以外の第三者に部屋を賃貸できる物件のことをいいます。
転貸は、サブリースや又貸しとも呼ばれています。
この民泊の許可を得るために必要なのが、転貸許可になります。あらかじめ、転貸許可の出ている物件のみを扱っている不動産情報サイトから探すことができます。
あるいは個人で大家さんに交渉して許可を得る方法もあります。
民泊許可物件
転貸許可物件の中には、すでに民泊許可を得ている物件も多数あります。
民泊の許可は、旅館業法、民泊新法、特区民泊の3種類に大きく分かれ、それぞれ営業日数や経営方法などが異なるので注意する必要があります。
営業日数の制約を受けずに、営業したい方は旅館業の許可、営業日数が年間で180日未満と限られていても構わない人は民泊新法の認可を取得します。
民泊新法については以下の記事をご覧ください。
※旅館業法/厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei04/03.html
※特区民泊/国土交通省
http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law3.html
イベント民泊
特殊な民泊のスタイルとして、イベント民泊というものがあります。
イベント民泊とは、一定期間のみ宿泊施設の需要が高まることから、イベント開催時のみ自治体の要請によって民泊の許可を得なくとも民泊を行うことができることをいいます。
お祭り、スポーツ関連、コンサート、各種イベント等の要請によって、地域でイベント民泊が募集される場合もあります。このイベント民泊の告示は各自治体に問い合わせることができます。
※ほんの数日でも、まずは民泊にチャレンジしてみたい方は参考にしてみて下さい。
賃貸物件の民泊の始め方
民泊を始める大まかな流れ
賃貸物件で民泊を始めるには5つのポイントがあります。
- 民泊のイメージを決めておく
- 物件を探す上で注意点を確認
- 物件探しとシュミレーション
- 賃貸契約、民泊許可を得る
- 民泊経営の準備をする
以上の項目をそれぞれ詳しく解説していきます。
民泊のイメージを決める
①民泊のイメージ・ターゲットを定める
民泊を始めるにあたって、最も大切な事はどのようなタイプの民泊にしたいのかイメージを定めておくことです。
そのためには、どのような客層を狙っていくのかターゲットを決める必要があります。
②地域、物件のイメージを定める
ターゲットが決まればどの地域がいいのか、どんな物件がいいのかが見えてきます。
- 日本人客相手なのか、外国人相手なのか
- 英語圏の人が相手なのか
- 客単価はいくらくらいなのか
- 駅や商店街に近い？
- 静かな住宅街がいい？
③トータルの予算はいくらか決める
民泊のイメージやターゲットが決まれば、次にトータルの予算を決めておきます。
- 物件の賃貸契約にかかる費用
- インテリアにかかる費用
- 備品にかかる費用
- 宣伝広告にかかる費用
- その他経費
予算、民泊のイメージが決まったら、各自の条件に合わせて物件探しをします。
民泊の始め方やターゲットの決め方などは以下の記事を参考にして下さい。
物件探しの注意点
民泊用の賃貸物件を探す場合には、先述したように転貸許可と民泊の許可が最低必須条件となります。
その賃貸物件の、
- 管理規約を確認する（民泊に使っていい物件なのか）
- 大家さんの許可の確認をする（転貸許可）
以上を最初に必ず確認するようにして下さい。
そしてもう1つ、民泊を成功させるために忘れてはならないのが、隣近所、近辺の人たちのことです。民泊経営への反感から周囲から苦情が出る恐れがないか、リサーチしておくことも大切です。
仮に、物件自体に全く問題がなくとも、周囲の人達が民泊自体に反感を持っている場合には、苦情が頻繁に出たりして経営しづらくなる可能性があります。
周囲の反応を探る
管理会社にその辺を確認しておくことはもちろんですが、あらかじめ、物件周りの時に周囲の様子を伺っておくことが欠かせません。
とくに、外国人客を狙う場合には、国内では外国人が不定期に出入りするだけでも不快に思う人が中にはいるかもしれません。
民泊をしていく旨をあらかじめ挨拶してみるなどして、反応を見ておくのも1つの方法です。
シュミレーション
民泊物件を賃貸契約する時には、敷金・礼金・前家賃などの初期費用がかかります。
物件にもよりますが、初期費用は一般的に家賃の3倍～4倍くらいが一般的です。
利用する不動産によっては、家賃の2倍以下で済むものもあれば、家賃の5倍以上かかる場合もあります。
賃貸物件を契約する上で最も重要になるのが、
- 家賃
- 初期費用
- 契約期間
の3つになります。
宿泊代
物件の家賃、初期費用、契約期間がわかったら、各自で宿泊代を想定していきます。同じ地域にて、似たような物件にてどれくらいの宿泊代が設定されているのかをリサーチする必要があります。
それぞれの民泊において、売りになるアイテムや要素があることで、多少高い家賃でもゲストを集めることも可能です。
例えば、
- 車での送迎付き
- 映像サービス・ゲームサービス
- 翻訳・通訳サービス
- お酒・食品のデリバリー
- クリーニングサービス
- 自転車・車のレンタル
など・・・
宿泊代の想定ができたら、どれくらいで初期費用が回収できるのかのシュミレーションを行っていきます。
初期費用回収
例えば家賃7万円（1LDK)、2年間契約の場合。
初期費用→家賃7万円×3か月分=21万円
宿泊代を一泊1万円に設定したとします。余裕を見て計算するために、まず民泊新法の規定通りに年間180日で計算してみます。
年間180日×1万円（宿泊代）=180万円
一年間で180万円の収益になったとします。これを12カ月で割ると概ね1か月の収益額が算出できます。
180万円（年間の収益）÷12カ月=15万円（1か月の収益額）
この1か月の収益額から家賃を引くと、実質の収益額がわかります。
15万円（1か月の収益額）-7万円=8万円（1か月の実質の収益）
※もちろんこの8万円から税金、宣伝費、運営費などの諸費用が引かれますが、ひとまずわかりやすくするために、概ねで計算していきます。
諸費用で1万円引かれたとして、7万円の手取り収入になったと仮定します。
ということは、民泊新法によって日数を制限されたとしても、約3か月で初期費用の21万円が回収できることになります。
そして、残りの1年と9カ月間は7万円がまるまる収入として入ってくることになります。
では、ここで利回りの計算方法もご説明しておくので、参考にしてみて下さい。
利回り
利回りとは、不動産投資において頻繁に出てくる数字で、総投資額に対しての収益額の比率を年間で計算したものになります。
民泊物件や賃貸物件でも利回りが表記されることがありますので、覚えておきましょう。
利回りには大きく「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。
表面利回りとは、空室がでなかった場合の年間の宿泊代収益（家賃収入）を総投資額で割った比率になります。
- 宿泊代収益（年間）÷物件の投資額×100％=表面利回り
実質利回りとは、実際の年間の宿泊代収益額を運営費などの諸費用・物件の投資総額で割った比率になります。
- 宿泊代収益（年間）÷（物件の投資額+諸費用）=実質利回り
各物件の利回りを計算することで、宿泊代や民泊の営業日数の目安をたてたり、物件の価値を判断する目安とすることができます。
ただ、利回りはあくまでも目安なので、利回りの数字に振り回されないように気を付けて下さい。
利回りについて、もっと詳しく知りたい方は、不動産投資の利回り情報を参考までにご覧ください。
賃貸契約・民泊許可を得る
上記でご説明したような方法でシュミレーションをしながら、高い収益額が期待できそうな物件を探していきます。
物件を決めるチェックポイントは、いかに自分の定めたターゲットの要望に応えることができるかだと言えます。ターゲットによって優先すべき項目が変わってくるでしょう。
- 駅に近いことを優先するか
- 部屋が広いことを優先するか
- 宿泊料金を最低1万円以上つけれる物件か
- 4人以上泊まることができる物件か
- 周りの競合民泊の状況はどうか
など、決め手となる条件に合った物件が見つかったら、賃貸契約を結びます。
想定した宿泊代金で、180日未満でも収益を出していけるか？によって、どのような種類の民泊の許可をとるべきかを判断します。
確実なのはやはり日数の制約を受けない旅館業です。
民泊経営の準備をする
民泊経営はそもそも賃貸業ではなく、宿泊業になるので、最低限の衛生管理が必要となります。無事に賃貸契約を結び、民泊の許可を取ったら、経営を開始する準備を行います。
- トイレ・浴室などの衛生用品
- ベッド・布団などの寝具
- エアコン・空調
- 消火器の設置
- 外国語で表記したマップや各設備の説明書など
インテリア
カーテンや絨毯、テーブルやイス、ベッドなどのインテリアにもこだわって、他にはない民泊施設を実現していきましょう。
お金をかけなくとも、ちょっとした工夫で魅力あるインテリアを実現することは可能です。100均やホームセンター、アマゾンや楽天などのDIYや各種インテリア用品を見てみましょう。
和風、洋風、モダン、伝統的、ハイテク系、お洒落系、女性向き、高齢向き、カップル向きなど・・・
宣伝広告
民泊経営の準備が整ったら、民泊情報サイトに宿泊情報をリストアップして、いよいよ民泊開始です。
代表的な民泊情報サイトは、
など・・・
外国人の知人や友人がいる人は、現地の言語で出ている民泊情報にリストアップすると宣伝効果も高くなります。
さらに、地域の情報誌や留学生情報誌など、独自のルートで宣伝方法を考えていきましょう。
民泊賃貸物件の探し方
実のところ民泊は国内では、まだ始まったばかりで、民泊経営自体に抵抗のある不動産業者もたくさんあるのが現状です。
民泊用の賃貸物件を探す方法としては、
民泊経営に協力的な不動産を見つけて、自分で不動産から賃貸物件を探す方法が1つです。あるいは、民泊経営のコンセプトに自信がある人は、直接大家さんに交渉する方法もあります。
不動産で直接探す
ちなみに、民泊業に参入している大手不動産は、
- シノケングループ
- エイブル
- アパマンショップ
- 大京
- 京王電鉄
など・・・
一番、簡単に探せる方法は、転貸許可物件のみを取り扱っている民泊物件の情報サイトを利用する方法です。このようなサイトでは手数料（礼金）も高くなる傾向にありますが、民泊を経営することを前提に賃貸契約が結べるので容易になります。
民泊用の転貸許可物件を扱う情報サイトをいくつかご紹介しておきます。
民泊物件.com
こちらのサイトでは、旅館業の許可取得済の物件も多数探すことができます。東京都23区の物件だと家賃だけでも20万～30万以上する物件が多くなります。
ただ、即運営可能な物件が多いのがメリットです。ある程度、高額な予算で検討できる人におすすめです。
みんぱーく
みんぱーくのサイトでは、渋谷・赤坂あたりに家賃10万円以下の物件を探すことが可能です。敷金礼金が1、2カ月の物件もあるので、初期費用を抑えた民泊投資が実現できます。
気になる物件は、メールにて問い合わせることができるので便利です。
booken.jp
booken（ブッケン）では、ワンルームから3LDK、戸建てなど幅広い物件を取り扱っています。家賃などの詳細は会員登録（無料）をしないと見れませんが、敷金礼金が1か月の物件も多数揃っているのが特徴です。
エアビー系列の賃貸物件サイトになります。
ジモティー
ジモティーは地域に特化した家具・家電・自転車などのリサイクル情報サイトです。
ジモティーでも全国の転貸許可物件情報を取り扱っています。転貸許可物件だけでなく、すでに旅館業や民泊新法で民泊運営をしている人から、運営権利を購入したり、一定期間のみ借りることができます。
まとめ
民泊に興味があっても、やはり、多くの投資家にとって不動産の購入資金を用意することは、いくらローンを組めるとはいえ容易なことではありません。
今回は、
- 不動産の購入に多額な資金をかけられない
- オリンピック投資の機会を逃したくない
- 一定期間だけ賃貸で民泊をやりたい
などと、費用を抑えて短期でできる民泊があればやってみたい、とお考えの方を対象にしました。賃貸物件で始める民泊は、短期的な収益を狙うのであれば、非常に効率のいい民泊投資になる可能性が高いといえます。
このような時期であれば、一定の期間だけでも集中的に宿泊料による収益を上げていくことが期待できます。ただ、思ったように宿泊客が確保できず損失となるリスクが存在するのも否定はできません。
やはり、どのようなターゲットを狙い、どこで、どの物件で、どのような民泊経営していくのか、それぞれのオリジナルのアイデアがここで勝負になってくるでしょう。
ぜひ、今回の記事を参考にお役立て頂けたらと思います。
