目次
事業のためや、老後の資産形成のために、アパートやマンションの経営を考えている人もいると思います。基本的に家賃収入が売り上げになるため、不労所得の代表的な方法でもあります。
しかし、アパートやマンションを経営するためには、購入資金が必要です。自己資金でアパートやマンションを購入できる人は、ほとんどいないでしょう。そして、大部分の人が、借り入れをしないと購入することができません。
金融機関の中には、アパートやマンションを経営する人のための購入資金として、アパートローンという商品があります。ここでは、アパートローンとはどんなローンかや、住宅ローンとの違いや、好条件で融資を受ける方法まで詳しく解説していきます。
アパートローンとはどんなローン？
アパートやマンションの経営をする場合、資金はアパートローンで借りると良いと聞きます。いったいどんなローンなのでしょうか？
アパートローンは、アパートやマンションなどの賃貸用物件を購入するためのローンです。あくまでも賃貸用が前提で、自分が住むための物件の購入資金ではありません。
アパートローンの目的
アパートローンは、投資のために賃貸用物件を購入する目的に利用するローンです。賃貸用物件の購入とは、中古のアパートやマンションの購入だけでなく、土地の取得から建築資金も含みます。また、金融機関によっては、今経営しているアパートやマンションの増改築資金や、既存で借りているアパートローンの借換資金として利用できるところもあります。
アパートローンの返済
アパートローンの資金使途は投資目的の賃貸物件の購入費用のため、事業性の資金の借り入れになります。すなわち、アパートローンの返済財源は、賃貸収入になるのです。
そのため、比較的年収が低い人でも借りやすいローンといえるかもしれません。ただし、事業性資金のため、賃貸収入で返済できるという事業計画をきちんと作成する必要があります。
アパートローンの近況
投資用目的に対するアパートローンに対しては、近頃は金融機関の審査もやや厳しくなっているようです。世間を騒がせたシェアハウスの投資問題では、アパートローンで資金を調達していたオーナーも少なくありません。
オーナーの中には、返済が滞り自己破産をした人もいます。この問題が影響しているかどうかはわかりませんが、金融機関の姿勢はやや厳しくなっているようです。
住宅ローンとの違いについて
このように、アパートローンは投資のための事業性資金であり、住宅ローンは自分の居住用の消費資金のため資金使途が異なります。この他にもアパートローンと住宅ローンの違いはありますので、一つ一つ見ていきます。
金利
ほとんどの金融機関でアパートローンの金利は、住宅ローンの金利よりも高く設定されています。その理由は、アパートローンの方が空室が多くでた場合など、返済リスクが高いからです。
審査基準
住宅ローンの審査基準は、担保評価や、自己資金がどのくらいあるのかや、申込者の年収などを考慮して返済能力があるかなどです。一方、アパートローンの審査基準は、家賃収入などの事業計画が、安全性や収益力があるのかなどについて考慮されます。
返済財源
住宅ローンの返済財源は、給料などの収入から捻出されます。個人の居住用の物件のローンのため、家賃収入などは特にないからです。一方、アパートローンの返済財源は、家賃収入などになります。投資用が目的のため、家賃収入からローンの返済額や経費を引いた金融が利益になるのです。
借入金額や借入期間
アパートローンの方が基本的に大きな物件になるため、借入金額も大きくなります。また、借入期間に関しては、金融機関ごとに異なりますが、基本的にはあまり差はないでしょう。
アパートローンを申し込む時の注意点
新規申し込みの注意点
家賃収入が入らなくて返済できなくなると、物件が強制売却されてしまう可能性があります。きちんとした事業計画をたてることが必要です。
アパートやマンションの場合は、物件価格が高くなってしまうため、月々の返済額が大きくなります。きちんと返済していくためには、賃貸物件に人が入居して家賃収入を減らさないような物件選びが大切です。
借り換え時の注意点
アパートローンの借り換えは、既存のローンより金利が低い金融機関から借り入れするのが一般的です。しかし、諸経費や諸費用などを考慮するとあまり得にならない場合もありますので、注意が必要です。既存の金融機関でも、金利の引き下げ交渉ができる場合がありますので、聞いてみてはいかがでしょうか。
アパートローンの審査について
アパートローンを借りるためには、当然審査を通過しなければなりません。では、審査ではどのようなことを見るのでしょうか。ここでは、アパートローンの審査について、詳しく解説していきます。
担保評価
アパートローンは、購入物件を担保に入れることが条件の不動産担保ローンです。借入金額よりも担保価値が高い物件であれば、審査に通りやすくなります。一方、担保評価よりも大きい額のアパートローンは、原則融資不可になってしまいます。
事業計画
アパートローンは、基本的に大きな金額を借り入れして、長い期間返済していくことになります。そのため、きちんとした事業計画を作成して、貸し倒れにならないような計画を立てなければなりません。
事業計画もアパートローンの審査の対象なため、利益がでて返済が滞らないようなものを作りましょう。金融機関によっても違いはありますが、だいたい想定家賃収入の60%から70%くらいが正味返済原資として考えるところが多いようです。そして、金利が5%くらい上がっても、返済できるかどうかを判断しているようです。
利用者の信用力
投資目的のアパートローンは事業性資金ですが、申込者本人の信用力についても審査をします。当然のことですが、金融事故を起こしていたり、他の借り入れを延滞していたりすれば、審査には通りません。
また、多重債務者であったり、借入過多であったりした場合も、審査に通らない可能性が高くなります。金融機関が心配しているのは、家賃収入によるアパートローンの返済財源が、生活費や他のローンの返済資金に使われないかということなのです。
アパートローンを好条件で借りるには？
アパートやマンションなどの賃貸用物件を購入してアパートローンを組む場合、借入金額も大きくなるため、できるだけ金利の低い金融機関から融資を受けたいものです。また、同じ金融機関からのアパートローンの借り入れでも、利用者の信用度によって金利は変わってきます。
それでは、どうすればできるだけ好条件でアパートローンを借りることができるのでしょうか？ここでは、アパートローンを好条件で借り入れできる方法について詳しく解説していきます。
収益が大きい物件であることを強調する
アパートローンの返済財源は家賃収入になりますので、できるだけたくさんの不動産会社などから見積もりをとり、できるだけ安い建築見積書を用意することが大切です。一方、賃料はできるだけ高くして、物件の収益が大きいことがアピールできれば好条件で借りることができる可能性が高まります。
提携ローンを利用する
自分で銀行などの金融機関からアパートローンを借りる交渉をするよりも、建築会社などの提携ローンを利用した方が、好条件を引きだせる可能性があります。建築会社などに相談してみると良いでしょう。
いろいろな金融機関を比較してみる
アパートローンは、金融機関によってそれぞれ金利が違います。また、人によっても金利が変わってくる場合がありますので、複数の金融機関を調べてみることがとても大切なのです。
個人の信用力
アパートローンを借りるのに金融機関が審査する一番のポイントは、ローンの対象となる物件なのは当たり前ですが、それ以外の個人の資産や収入などの個人の信用力も大切な要素です。対象物件以外の資産などを公開することは、とても大切です。
アパートローンを受けやすい金融機関
ここまで、アパートローンについていろいろと見てきましたが、実際にアパートローンを借りる時におすすめの金融機関について説明していきます。
みずほアパートローン(一般融資口)
- 金利方式：連動金利方式、固定金利選択方式、全期間固定金利方式の中から選択
- 金利
- 借入金額：50万円以上5億円以内
- 借入期間：1年以上35年以内、固定金利選択方式は2年以上35年以内、全期間固定金利方式は11年以上20年以内
- 資金使途：賃貸用住宅の土地、建物の取得資金や増改築資金など、他金融機関から借入中のアパートローンの借り換え資金
- 利用条件：満20歳以上の人、安定した収入のあり、前年度税込年収200万円以上の人
- 返済方式：毎月元利均等返済、借入金額の50％まで6ヵ月ごとの増額返済も可能、1年以内の元金返済据置も可能
- 担保：融資対象の土地および建物に、原則借入金額の110％の金額のみずほ銀行かを第一順位の根抵当権を設定
- 保証人：事業継承見込みの法定相続人1名以上を連帯保証人とすること
- 団体信用生命保険：原則加入不要、希望により加入することができます
みずほ銀行は不動産融資に強く、全国的にも有名でアパートローンにも積極的な銀行のため、利用するにはおすすめの銀行です。ただし、多少審査が厳しめであることがデメリットでもあります。
三井住友銀行 直担アパートローン
- 金利方式：変動金利型(融資から2年以内で5回まで、支払い時期に合わせて融資を分割できます)、固定金利特約型
- 金利
- 借入金額：200万円以上で賃貸物件の建築、購入価格内
- 借入期間：1年以上最長35年以内
- 資金使途：アパートやマンションなどの賃貸住宅の建築、購入、リフォーム資金、アパートローンの借り換え資金
- 利用条件：借入時に満20歳以上の個人
- 返済方式：元利均等返済方式、元金均等返済方式
- 担保：三井住友銀行を抵当権者とする抵当権の設定
- 保証人：法定相続人の中で、事業承継見込みの原則1名以上の連帯保証人が必要
- 団体信用生命保険：三井住友銀行指定の団体信用生命保険に加入することもできます
- 保証料：不要
- 手数料：ローン取扱手数料111,000円(消費税込)、返済条件等の変更5,500円(消費税込)、固定金利特約型の選択11,000円(消費税込)
三井住友銀行のアパートローンは、資産家向けの商品のため、金融資産が少ない人の申し込みはなかなか厳しいです。フルローンが難しいため、ある程度の金融資産を持った人でないと、全額のアパート購入資金などがまかなえない場合もあるかもしれません。
りそな銀行アパート・マンションローン
りそな銀行のアパートローンは3種類あり、それぞれ目的によって選択することがでます。以下は、3種類のアパートローンの商品概要です。
りそなアパート・マンションローン(保証会社非保証)
- 金利方式：変動金利型、固定金利選択型
- 金利
- 借入金額：100万円以上3億円以内
- 借入期間：1年以上30年以内
- 資金使途：賃貸用住宅の取得や増改築など、借地上の賃貸用住宅の底地の買取、他の金融機関のアパート・マンションローンの借り換え資金
- 利用条件：借入時の年齢が満20歳以上の人、ただし団体信用生命保険に加入する場合は、借入時の年齢が満20歳以上70歳未満で最終返済時の年齢が満80歳未満の人、日本国籍の人や永住許可を受けている人または特別永住者
- 担保：借入対象物件にりそな銀行を抵当権者とする抵当権を設定
- 保証人：借入対象建物の共有者は連帯保証人になる必要あり、団体信用生命保険に加入しない場合は、借入対象建物の共有者と事業承継予定者である法定相続人1名以上が連帯保証人になる必要あり
りそなアパート・マンションローン(保証会社非保証)は、個人向けのオーダーメイド型のアパート・マンションローンです。
りそなアパート・マンションローン(資産管理会社タイプ)
- 金利方式：変動金利型、固定金利選択型
- 金利
- 借入金額：100万円以上3億円以内
- 借入期間：1年以上30年以内
- 資金使途：賃貸用住宅の取得や増改築など、借地上の賃貸用住宅の底地の買取、他の金融機関のアパート・マンションローンの借り換え資金
- 担保：借入対象物件にりそな銀行を抵当権者とする抵当権を設定、、不動産担保設定の事務取扱手数料は99,000円(消費税込み)
- 保証人：保証人：法人の代表者、実質的な経営権を有する人、借入対象建物の共有者は保証人になる必要あり
りそなアパート・マンションローン(資産管理会社タイプ)は、個人名義でなく資産管理会社名義のアパートローンです。
りそなアパート・マンションローン(自宅併用型)
- 金利方式：変動金利型、固定金利選択型
- 金利
- 借入金額：100万円以上2億円以内
- 借入期間：1年以上30年以内
- 資金使途：自宅併用型賃貸住宅の建築資金(居住面積に占める自宅部分の面積の割合が25%以上50%未満)
- 利用条件：借入時の年齢が満20歳以上の人、ただし団体信用生命保険に加入する場合は、借入時の年齢が満20歳以上70歳未満で最終返済時の年齢が満80歳未満の人、前年の税込年収が100万円以上の人、対象物件の土地を所有している人、借り入れを伴う他の賃貸用不動産を所有していない人、日本国籍の人や永住許可を受けている人または特別永住者
- 担保：借入対象物件にりそな銀行を抵当権者とする抵当権を設定、不動産担保設定の事務取扱手数料は99,000円(消費税込み)
- 保証人：借入対象建物の共有者は連帯保証人になる必要あり、団体信用生命保険に加入しない場合は、借入対象建物の共有者と事業承継予定者である法定相続人1名以上が連帯保証人になる必要あり
自宅と賃貸住宅が併用している物件の建築資金のための、アパートローンです。
まとめ
- アパートローンは、アパートやマンションなどの賃貸用物件を購入するためのローンです。
- 今借りているアパートローンの借り換え資金として利用できる金融機関もあります。
- アパートローンの返済財源は賃貸収入になりますので、ローンを組むにはきちんとした事業計画が必要です。
アパートローンは大きな金額の借り入れになりますので、きちんとした計画に基づいて賃貸物件の購入を進めていく必要があるのです。
