2020年の東京オリンピックを控え、東京エリアでは宿泊施設や賃貸サービスを提供する様々な動きが見られている中、大手不動産による新築マンションの販売も後を絶たない様子です。
東京オリンピックの重要だけに限らず、今後の訪日外国人数の増加を見込んでの民泊や賃貸などの不動産投資に目を向ける人も少なくないでしょう。
不動産投資をこれから始めるのであれば、果たして民泊と賃貸のどちらがいいのでしょうか。
不動産の購入には、たとえそれが格安物件であったとしても、多額の資金がかかってしまいます。せっかく不動産投資を始めるのであれば、より確実に利益を獲得できる方法を考えていきたいものです。
今回は、不動産投資としての民泊と賃貸を徹底的に比較していきましょう。
民泊と賃貸の違い
不動産投資を考えていて、アパートやマンションの1室、または一棟の購入を検討する人の中には、1年2年と長期で家賃収入を得ることができる賃貸と、空室を利用した短期滞在での民泊とでは、どちらが効率よく稼げるのだろうかと考える人も多いでしょう。
民泊と賃貸の違いは、何なのでしょうか。まずは認可の違いから考えてみたいと思います。
民泊と賃貸の認可の違い
民泊とは→旅館業
賃貸とは→賃貸業
になります。
「旅館業」とは
宿泊料をとって一日～一定期間に渡って、人を施設に宿泊させることをいいます。
正確には民泊を始めるために必要な認可とは、旅館業法上の「簡易宿所許可」を得ることを言います。
「賃貸業」とは
家賃をとって、短期～長期に渡って、人を住居や施設に宿泊させることをいいます。
この2つの業種の違いは、実は非常に曖昧な点も多く以前から議論の余地があるところですが、要は宿泊する日数や設備の状態によって大きく分けられているのが現状です。
それぞれの認可の内容を詳しくご説明しておきましょう。
旅館業
旅館業の認定が必要な施設は、
旅館、ホテル、簡易宿泊所、民宿、ウィークリーマンション、民泊、下宿（短期）
となり、基本的に一カ月以内の宿泊を対象とするものになります。
これらの旅館業が賃貸業と大きく異なる点は、
- 滞在期間が短い
- 衛生上の管理責任がオーナーにある
- 宿泊者の生活の基盤が他にある
という点にあります。
旅館業の定義は、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」することです。ここでいう「宿泊料」とは実質的にシングや寝具等の衛生管理費用、光熱水道費、室内清掃費などが含まれたものをいいます。
さらに「宿泊させる営業」とは、不特定多数の者を対象に継続して宣伝・集客活動を行い、利益を得ることを目的に宿泊するための施設を提供することを指しています。
詳しくはこちらでご覧いただけます。
賃貸業
賃貸業は不動産賃貸業のことですが、この賃貸業は旅館業とどのように違うのでしょうか。
賃貸業とは、
戸建て、アパート・マンションの1室、事務所、商業施設、マンスリーマンション、下宿（長期）など
自らが貸主となり、土地や建物・部屋などを賃貸することによって賃料を得る事業のことをいいます。この賃貸業のみを行う場合には、特に必要な免許や認可はありませんが、不動産売買取引を事業として行うためには宅地建物取引士の免許が必要となります。
賃貸と判断される住居の定義としては、
- 1か月以上の長期に渡る施設の賃貸
- 生活の基盤となる施設の賃貸
- 衛生上の責任をオーナーは負わない
などとなり、不動産を購入し、日常生活を行う上での最低限の設備が整っていれば（ガスや電気の利用可能など）、誰でもすぐに賃貸業を始めることができるわけです。
そうであれば、面倒な手続きが必要ない賃貸業の方が、不動産投資を始めるにあたっては簡単だとも判断できるでしょう。しかし、常に満室状態がキープできると約束されたわけではなく、単発で宿泊料が期待できる民泊も捨てがたい選択です。
そこで、民泊と賃貸のそれぞれの需要がどのような要素からくるのかを考えた上で、自分に合った不動産投資の方法を考えていくことが必要となります。
民泊の需要
民泊の需要が高くなると思われる理由は、
- 訪日外国人の宿泊施設
- 国内旅行者、出張などの宿泊施設
- 東京オリンピック開催時の宿泊施設
の3つが大きな要素となります。
※JTB総合研究所による訪日外国人数の調査
出典：JTB総合研究所 参考URL
では、すでにホテルや旅館などがたくさんあるのに、どうしてここまで民泊が話題になっているのかを考えてみましょう。
安価な宿泊施設の需要
他のゲストを部屋を共有しても構わないから、宿泊料をとにかく抑えたいと思う宿泊客のニーズに応えることができる格安な民泊があります。
1部屋に複数の2段ベットを並べた民泊だと一泊2,000円以下で泊まることも可能です。布団だけを何組か用意して、数人で1部屋に格安料金で泊まることもできます。
オーナーと関わりたい需要
特に訪日外国人の場合は、宿泊客にとっては外国人である日本人ともっと身近に関わっていきたいという需要があります。ホームステイ型の民泊に多くなりますが、オーナーと一緒に暮らすことで、日本語や日本の生活習慣を学んぶことを楽しむ外国人もいます。
同じ日本人の場合でも、あえてオーナーとのコミュニケーションを楽しみながら、これまでとは違う旅行を体験したい人達の需要もあります。
大規模なイベント時の需要
大規模なスポーツイベントや祭り、特にオリンピックなど世界中から人が集中するイベント時には、限られた期間にはなりますが、宿泊施設はいくらあっても足りないくらいです。
直近で民泊の需要が最高に高まるのは、2020年の東京オリンピックです。この時期に関しては、多少割高になったとしても目当ての競技場に便利な場所に宿泊したいと思う人は数えきれない程いるでしょう。
この期間だけに集中して民泊経営に力を入れるのも1つの方法となります。
賃貸の需要
では、次に賃貸に関してはどうなのでしょうか。賃貸の場合は毎月の家賃収入を長期的に得ることができる手堅い不動産投資ではありますが、今後の需要が期待できなければ、空室が続くことで損失を出してしまう可能性もあります。
訪日外国人の今後も増加が見込まれていますが、反面、国内の人口は減少しており少子高齢化が進んでいる状態であります。そこで、国内では外国人就労者を受け入れ体制を強化していく動きが強まっています。
※外国人労働者数の推移
出典：厚生労働省 参考URL
賃貸の需要が高まると思われるのは、
- 外国人労働者の増加
- 外国人留学生の増加
- 単身世帯の増加
などが考えられます。
それぞれの要素に応じてどのような重要が予想できるのでしょうか。
外国人雇用の見込み
近年では、跡継ぎ不足や人手不足を解決するものとして、外国人労働者の受け入れ体制が整ってきています。2018年11月13日の国会では、今後5年間で最大34万人の外国人労働者を受け入れる審議に入っています。
法務省が公表している外国人の受け入れ見込み数は、介護の分野で約6万人、外食系で約5万人、飲食関連の製造業で約3万人、建設業にて約4万人となっています。
外国人留学生の増加
外国人留学生はアルバイトをする人の数も多いので、外国人労働者の数と重複してしまう部分もありますが、外国人留学生の数も年々増加しています。
日本学生支援機構が行った平成29年5月の留学生統計では、総数で267,042人、前年比11.6％増となっています。短期大学生の増加率が最も高く前年比で25.2％増加しています。日本語教育機関の学生が総数では最も多く、現在78,658人が在籍しています。
単身世帯の増加
国内の賃貸の需要は確かに低下していくことが予想されますが、世帯数は逆に単身世帯が増えることによって増加していくと見られています。
とくに中高年世代の一人暮らしの数が、ここ数年、急激に増えているとの事です。みずほ情報総研の調査では、離婚率の上昇、結婚率の低下、出生率の低下、生活における価値観の変化などから、2030年には世帯数は現在の約1.5倍以上に増えることが予測されています。
民泊と賃貸の運営方法の違い
以上のように、民泊と賃貸とそれぞれの需要を考えることで、不動産投資の可能性を伺うことができますが、どちらの方が自分に合った投資方法なのかを考える上で、もう1つ運営方法の違いを比較していきましょう。
では最初に準備にかかる費用はどうなのでしょうか。
準備にかかる費用の比較
民泊・賃貸のどちらにも共通してかかる費用が物件取得に関する費用になります。
- 仲介手数料
- 敷金
- 礼金
- 火災保険
- 契約手数料
- 不動産取得税
- 建物の修繕費
- 募集・宣伝費用
以上の内容にプラス、状況によってはガス・電気・水道・空調設備などの準備に費用がかかります。
この時点で、賃貸業であれば即募集をかけて営業開始することができます。
民泊の準備費用
民泊の場合は、自分が目指す民泊のスタイルにもよりますが、
冷蔵庫、Wi-Fi、洗濯機、コインランドリー、入浴グッズ、トイレグッズ、タオル、ドライヤー、ケトル、電子レンジ、食器、TV、ベッド、寝具などを用意する必要があります。
格安の民泊で設備に費用をかけないとしても、冷蔵庫とベッドや寝具は最低限必要でしょう。
管理・維持費用
通常、賃貸物件の場合は賃貸管理を委託する不動産会社に家賃の3～5％を委託手数として払います。建物共用部にかかる費用としての共益費は借主に請求することが可能です。
民泊の場合、管理を委託した場合には20％近くの手数料がかかってしまいます。自分で管理するとすれば、費用はほとんどかからないことになりますが、建物の共益費などを請求することはできません。さらに、月々の光熱費・通信費等の支払いがかかります。
また、石鹸、シャンプー・リンスなどの消耗品の補充に費用が掛かります。
宣伝・集客方法
賃貸の場合は空室期間のみ募集・宣伝が必要となりますが、アピールする対象も地域で部屋探しをしている人だけとなります。満室状態の時には宣伝や募集の必要はありません。
ところが、民泊の場合は短期での宿泊客となるため、常にあらゆる方面にアピールしていく必要があります。基本的に一時的に滞在する旅行者がターゲットとなるために世界的な規模での宣伝が必要となってしまいます。
契約方法
賃貸の場合は賃貸契約に関することはすべて管理会社に任せることが可能です。退去時も同様で、極端な言い方をすれば運営に関してオーナーが直接何かをすることはほとんどありません。
民泊の場合、管理会社に任せてしまうことも1つの方法ですが、そうすると収益率も低くなってしまいます。オーナー自身が運営に関わる場合も多く、宿泊予約から宿泊料の受け取り、そしてカギの引き渡し、受け取りなどすべて自分自身で管理しなかればなりません。
経営スタイル
賃貸・民泊の両方に共通していることは、建物のイメージや内装などは、オーナーの意向が反映されるということです。双方ともに必要なのが、競合と差別化するオリジナルなアイデアです。いかに魅力のある建物にするかはオーナー次第だと言えます。
民泊の経営スタイル
そして、民泊と賃貸で大きく変わる部分は、オーナーが宿泊客とコミュニケーションを取ることが経営上大きな武器になる点です。大きな利益を得る、人気の民泊にするポイントとして、オーナー自身の個性が魅力になるケースも多々あります。
特に相手が外国人の場合、日本人であるオーナーとのコミュニケーションは外国から訪れた多くの人達にとって、この上ない魅力となっているようです。
収益率の違い
賃貸では毎月決まった金額の家賃収入を契約期間中に安定して確保することができますが、それ以上の付加的な収入を得ることが難しく、相場より割高な家賃では賃貸率も下がることもあり、家賃の値上げも難しいのが現状です。
民泊でも、部屋のランクや立地環境によってある程度の相場があるのは事実ですが、状況によって宿泊料を上げたり下げたりすることが容易になります。また、クリーニングや食事、日本語教室、観光案内、送迎サービス、お酒やデザートなど付加サービスをいくらでもつけることが可能点が有利です。
また、一般的に家賃よりは宿泊料の方が高くなるものです。
従って、民泊の場合は賃貸による実質利回りよりも、高利回りを狙える可能性が高くなると言えます。
民泊と賃貸どちらを選ぶべきか
まずは、投資家自身、オーナー自身の適性からどちらいいのか考えることができます。
賃貸に向いている人
- 他人とのコミュニケーションを取ることが苦手な人
- できれば管理会社に全部任せたい人
- 経営に時間や手間をかけれない人
- 多少収益率は低くとも安定した収入を得たい人
- 外国人留学生や外国人就労者を支援したい人
民泊に向いている人
- 宿泊客と積極的に関わりたい人
- 旅行や観光が好きな人
- 多少不安定でも高収入を目指したい人
- 他人のお世話をするのが好きな人
- 独自のアイデアや特技が豊富にある人
といった感じになりますが、これはあくまでも参考としてお考え下さい。要は、本人のやり方次第では、どちらを選んだとしても失敗する可能性もあれば大成功になる可能性もあるということです。
すでに不動産物件がある場合
すでに不動産物件がある場合には、その建物の状態、リフォームの可能性、そして立地環境などを考慮して、どちらの方が収益率が高くなるのかを検討してみるといいでしょう。
- 日本語学校が近くにある→外国人学生向けの賃貸
- 自然公園、温泉が近くにある→観光客用民泊
- 工場が多い→外国人労働者向け賃貸
など・・・
賃貸をやりながら民泊に変更する方法
賃貸であれば、認可を取る必要もなくすぐに始めることができます。どちらがいいのか迷う場合には賃貸でひとまず始めてみるのも選択肢の1つです。
賃貸から始めるのであれば、賃貸ニーズがある立地環境を選ぶ必要がありますが、先々で民泊へも切り替えられるように、観光地としての可能性も考慮しておくといいでしょう。
賃貸と民泊を併用していく方法
また、とにかく効率よく、かつ確実に稼いでいきたい場合は、賃貸と民泊経営を併用していく方法もあります。
- 賃貸基盤にして、空室が出たら民泊に切り替えて繋げる
- 民泊基盤にして、申し込みがあった時だけ賃貸契約を結ぶ
また、賃貸の要素と民泊の要素を取り入れた経営方法として、
学生寮、従業員用寮、下宿などもアイデア次第では楽しみながら利益を得ていける方法ともなるでしょう。
まとめ
今回は、これから不動産投資を始める人のために、民泊と賃貸を様々な視点から比較してみました。
民泊ではどのようなサービスが必要なのか、賃貸ではどのようなサービスが今後求められるのか、そして自分にできる事は何なのかを考えてみることで、自分に合った不動産投資の方法が見つかるでしょう。
どちらを選んだとしても、やはり大切なのは、ターゲットをどう定めるかになります。選んだターゲットによって必要なサービス、選ぶ地域、建物、経営方法なども変わってくるでしょう。これから、まだまだ増えていくと思われる外国人の数。そして東京オリンピック。
これから訪れる好機を逃さない、自分に合った方法で、確実に不動産投資を成功させていきましょう！